Mai bejegyzésem kicsit személyes érzelmi töltettel rendelkezik. Nemrég járt nálunk egy ügyfél, aki igen csúnyán pórul járt. Részletekbe kérésére nem folyok bele, de a tanulság mindenki számára milliókat érhet. Amiről tehát most írok: miért éri meg a kivitelezési szerződés tartalmát részletesen átnézni, és adok kis támpontot is, miket ellenőrizz le benne.
Az esetről annyit érdemes tudnod, hogy finoman szólva is szégyenfalat érdemlő kivitelezővel sikerült megállapodnia. Sajnos a műszaki teljesítése ennek a kivitelezőnek inkább kárt okozott mint hasznot, és az idővel is komoly csúszásban van. Viszont a munka megrendelése és a megírt szerződés több szempontból is hagy kívánni valót maga mögött. Most ennek az esetnek az elemzésére nem fogok kitérni. Azonban számomra kellő motivációt ad, hogy a problémás eseteket ki tudd szűrni.
„3. § (1) * Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Étv.) 39/A. § (6) bekezdése szerinti kivitelezési szerződést üzletszerű gazdasági tevékenységként folytatott építőipari kivitelezési tevékenység esetén írásba kell foglalni.”
Erre nagyon egyszerűen úgy lehet válaszolni, hogy azért, hogy pontosan rögzítsétek a megállapodásotok tartalmát. Ennyi. Minden más jogászkodás. Azt látom, sokan félnek szerződést írni, mert abban lehetnek olyan pontok, ami a másiknak nem tetszik és konfliktushoz vezet. Ez nem baj. Üljetek le és egyezkedjetek addig, amíg meg nem találjátok azt a megoldást, ami mindenkinek jó! Ettől nem szabad félni. Egy kivitelezési szerződés nem jogi hókuszpókusz. Én inkább egy emlékeztetőnek tekintem, ami tartalmazza azt, hogy a kivitelezőnek mi a feladata.
És bármennyire is furcsának hangzik, a szerződés megléte a Te érdeked!
Oldjuk meg papír nélkül!
Szokta mondani a kivitelező. És a nagyon is ésszerű ok ez, mivel akkor neki nem kell annyi adót fizetni, így olcsóbb lesz a munka, amivel Te is jól jársz. Persze csak ha minden rendben megy. Ha viszont homokszem kerül a gépezetbe (esetleg szikla), akkor viszont nem tudsz mit kezdeni vele. Nem tudsz kártérítésért folyamodni, nem tudod bizonyítani, mennyi pénzt adtál át, nincsen jogod a garanciális javításokra, amire kötelezi őt a jogszabály. Röviden a kivitelezési szerződés lesz a jogorvoslatod, a szerződés lesz a Te biztonsági hálód. Tehát, ha nem akar a kivitelező „papírozni”, akkor jusson eszedbe, hogy a fenti kockázatot is be kell vállald! Nagyon nem javaslom. Sőt, konkrétan jogellenes egy ilyen cselekedet, amiért akár büntethető is vagy.
Mit tartalmazzon a kivitelezési szerződés?
Ezt jogszabály rögzíti amit a szakma építési kódexnek nevez (191/2009 IX. 15. Korm. rendelet). E rendelet 3§ (2) pontja tételesen felsorolja, mit kell kötelezően tartalmazzon egy szerződés. Ha már szerződésnél jársz, akkor a linken eléred a jogszabályt, így a teljes felsorolásba nem megyek bele. Néhány pontot azonban kiemelek, mert tapasztalatom szerint kiemelten fontosak:
-kik a szerződő felek
-a megvalósítás helyszíne
-pontos műszaki tartalom ezen belül is : Mik azok a feltételek amiket neked kell biztosítani. Az anyagokat ki hozza. Pontosan milyen feladatokat végez el a kivitelező.
-egyéb kockázatok megosztása (a fránya Általános Szerződéses Feltételek)
-teljesítési határidők
–mikor kell fizetni
-és mennyit kell fizetni
–tervmelléklet
1. Kik a szerződő felek?
Kicsit szájba rágosnak tűnik, de hidd el, fontos! Láttam már olyan „szerződést”, amiben nem volt egyértelműen beazonosítható a kivitelező. Oda volt írva egy magánember neve és ennyi. Mivel Te a kivitelezőt üzletszerűen szerződteted, ezért ott feljebb olvashatod, hogy kötelező azt írásba foglalni. Viszont, ha üzletszerűen végez építési tevékenységet, akkor kell, hogy legyen neki székhelye, adószáma, még akkor is, ha Kőműves Kelemen egyéni vállalkozóval szerződsz. Triviálisnak tűnik, de sokszor kimaradnak ezek a fontos adatok. Innentől kezdve vita esetén nem fogsz tudni érvényt szerezni a jogaidnak.
kell, hogylegyen neki székhelye, adószáma, még akkor is, ha Kőműves Kelemen egyéni vállalkozóval szerződsz.
2. A megvalósítás helyszíne
Úgy gondolom ez magáért beszél. De azért egy kis magyarázat szükséges. Az építőipar sajátossága, hogy minden termék egyedi. Nincsen két egyforma épület. (Akkor sem, ha az egy előre legyártott modulház. A helyszínnek mindig vannak előírásai, adottságai.) Láttam már olyat, hogy valaki véletlen a szomszéd telekre építkezett…
3. Pontos műszaki tartalom
Szerintem egy szerződésnek ez lesz a számodra legfontosabb része. Nézzük részletesebben:
Általad biztosított feltételek
Megemlítem azokat az árra is hatást gyakorló feltételeket, amiket neked kell biztosítani. Itt gondolkozni kell, nem fogok tudni mindent felsorolni, de hogy értsd miről van szó, felsorolok párat:
–mikor lehet dolgozni? Szombaton, vasárnap, vagy akár éjjel?
-milyen harmadik fél vesz részt a teljesítésben? Gondolok itt pl. egy műszaki ellenőrre. Ha nincsen a szerződésben megnevezve, kivitelezőként nem biztos, hogy hallgatnék rá…
-terület helyszínéből adódó korlátozások. Pl. behajtási engedély köteles terület. (volt olyan kivitelezésem, ahova kamion reggel 6:00-9:00 között, valamint 15:00-18:00 között nem hajthatott be.)
És még azért sorolhatnám, milyen különleges esetek lehetnek. Ezekről beszélni kell és rögzíteni is! Azért fontos, hogy elkerüld azt az esetet, amikor a kivitelező rád vár, Te meg számonkéred rajta, hogy miért nem teljesít. Jól ismert válasz ilyenkor az: Mert nem biztosítottad a …. feltételeket. Figyelj erre!
Ki hozza az anyagokat?
Gyakran az a jó megoldás, ha bizonyos anyagokat Te veszel meg. Ha egyéni vállalkozóval szerződsz, akkor neki gazdasági érdeke, hogy minden anyagot Te vegyél meg (betelik a KATA keret). Egyszerűen rögzítsétek, ki mit vesz meg! Legjobb, ha van egy részletes költségvetés a tervek mellé. Így egyértelmű minden.
Pontosan milyen feladatokat végez a kivitelező?
Szintén triviális, de lényegében ez a műszaki tartalom fő gerince. Minél pontosabban fogalmazzátok ezt meg, annál inkább egyértelmű lesz az, mit kell megépítsen a kivitelező. A kivitelezők kiválasztásánál alap tézis, hogy akkor tudsz két kivitelezési árajánlatot összehasonlítani, ha azok műszaki tartalma azonos. Formailag ezt a tervek, a költségvetés és a műszaki leírás tartalmazza.
Egy elrettentő példa: Velencén építkeztünk, és az építészeti műszaki leírásban volt egy mondat, miszerint egy betonból készülő támfal épül. Erről egyéb anyag nem volt található. A bekerülési költsége ennek a falnak önmagában közelített a 20 millió forinthoz. Nyilván akkor kivitelezőként nekünk rossz volt, a Megrendelőnek jó volt. De akár egy ilyen mondaton is ennyi pénz múlhat.
Egyéb kockázatok
Azt hittem…
Én úgy gondoltam…
És hasonló kezdetű mondatok árulják el neked, hogy nem volt egyértelmű a kommunikáció. Ezek neked legtöbbször pénzbe kerülnek. Vannak azonban olyan esetek is, amire tényleg nem lehet felkészülni. Ilyen pl. az EURO árfolyama, amitől az építőanyagok ára erősen függ.Ebben a cikkben találsz további információt a kockázatokról és azok kezelésének módjáról.
4. Teljesítési határidők
Igen fontos eleme egy kivitelezési szerződésnek. Magától értetődő. Tapasztalatom szerint ezzel nem szokott probléma lenni. Más kérdés, hogy mi történik csúszás esetén. Ezt előre rögzíthetitek.
5. Mikor kell fizetni?
Ezzel azért a hazai gyakorlatban adódnak problémák. Rengeteg kivitelező előre kér pénzt. Ennek van olyan kockázata, hogy lelép. Ha az előleget a kivitelezési szerződésben rögzítitek, akkor kevesebb a kockázattal kell számolj. Ha a szerződés rendben van, akkor később egy esetleges probléma esetén behajthatóvá válik rajta a legtöbb esetben. Ha nem akar a kivitelező szerződést írni, akkor inkább pénzt se adj neki előre! De inkább írjatok normális szerződést!
Rögzítsétek, hogy mikor vagy köteles fizetni! Legjobb, ha műszaki tartalomhoz kötitek a kifizetéseket. Még jobb, ha a műszaki előrehaladást műszaki ellenőrrel igazoltatod.
6. Mennyit kell fizetni?
Magán szerződéseknél ezzel a ponttal sem szokott probléma lenni, mivel a legtöbb esetben a kivitelező hozza a szerződést, és neki az az érdeke, hogy a pénzedhez jusson. Ezért ezt a pontot nem fogja kifelejteni.
7. Tervmelléklet
„Semmilyen szél nem kedvez annak a hajónak, amelyik nem tudja melyik kikötőbe tart” (Seneca)
Tervek nélkül honnan tudja a kivitelező szerinted, hogy mit akarsz? A terv lesz a térkép, ami alapján a kiviteleződ elvisz abba a kikötőbe ahova jutni szeretnél. Ne maradjon ki a terv a kivitelezési szerződésből! Erre azért figyelj oda, mert a tervdokumentáció nem kötelező tartalmi eleme a szerződésnek. Érdekes.
Használj sablont, vagy írasd meg ügyvéddel!
Én műszaki ember vagyok. Nem vagyok jó véleménnyel azokról a szerződésekről melyeket ügyvédek írnak, mert ők aztán mindent is belefogalmaznak abba a szerződésbe ,és a legtöbb esetben csak azok a dolgok nem derülnek ki, hogy ki mit csinál, mikorra, és az, hogy mennyit és mikorra kell fizetni érte. Ez a tapasztalat elsősorban közbeszerzési munkákból ered. Szóval ők az építőipar sajátosságaihoz nem értenek, ezért számtalan olyan pont marad ki egy általuk írt szerződésből, ami az iparág egyediségéből fakad.
Ugyanakkor meg kell védjem őket, mert ha ügyvéd készíti el a szerződést, de figyel arra, hogy az iparági apróságok belekerüljenek, akkor nem leszel védtelen, ha baj van. Ha tapasztalatlan vagy a jogi dolgokban, javaslom inkább menj ügyvédhez! Ha egy kivitelező nem akarja akkor ne szerződj vele! Gondolj arra úgy, hogy valószínűleg most spóroltál egy rakat pénzt. Aki korrekt, annak nem lesz problémája az ügyvéddel és az általa írtszerződésekkel.
Használj kivitelezési szerződés sablont!
Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének honlapján és az e-építési portálon elérhetők az általuk jogászokkal készített kivitelezési szerződés sablonok. Szerintem egy remek kiindulási alap. Ingyen van, mérnökök és ügyvédek is átnézték, viszonylag kiegyensúlyozott a kockázatkezelés terén. Mi kell még? Ezeket az alábbi két linken tudod elérni:
Sok esetben előfordul és internetes fórumokon is lehet olvasni, mennyire meglepődnek emberek, a házépítés árak mértékével kapcsolatban. Tapasztalat, hogy ilyenkor az emberek mindig csak a saját esetüket látják és azt írják le. Azonban az építőipar egyedi. Ezért a házépítés árak eltérőek lehetnek a szomszéd faluban, de akár a szomszéd utcában is, mert ahány ház annyi költség…
Cikkemben arra törekszem, hogy bemutassam a leggyakrabban felmerülő költségeket, de konkrét összegek helyett inkább tól-ig tartományt fogok írni, vagy közelítő értéket. Inkább arra fókuszálok, hogy általában milyen építési költségekre számíthatsz. Kalkulációimban házépítés árakat fogom taglalni különböző szemszögekből. Felszereltség tekintetében a mai kor elvárásainak megfelelően hőszivattyús fűtéssel, napelemekkel, néhány extra kényelmi funkcióval (pl. kaputelefon, biztonsági kamera). Az épület felújítás egy külön téma a saját buktatóival és szépségeivel. Ez most nem téma.
Mikor kell fizetni? Milyen szakaszok vannak?
Alapvetően mindig, csak különböző szakaszokban más összegeket. Három fő csoportra osztottam a költségeket az építkezés szempontjából:
1.Előkészületek költségei
2.Építkezés költségei
3.Használatba vétel költségei
1. Házépítés árak és az előkészületek összefüggései
A házépítés árak igen változatosak lehetnek és nagyon sok tényezőtől függnek. Ebben a részben most az előkészületekkel kapcsolatos tételeket veszem figyelembe. Ide sorolok minden olyan tételt, ami az építkezés megkezdése előtt szóba jöhet:
-Építési telek vásárlása
–Ügyvédi költségek
–Közműbekötések, átírások költségei
-Meglévő épület bontása, amennyiben van a telken
–Tervezési költségek
–Tervező díja
-Esetleges telekalakítás költségei
–Illetékek
Építési telek vásárlása (2020)
Már ebben a fázisban is számíthatunk extra kiadásokra, de a telkek árában is nagy szórás mutatkozik. Budapest egy felkapott környékén egy telek négyzetméter ára megközelítheti a 100.000 Ft-ot. Velencén hozzá lehet jutni 15.000 Ft-ért, de akár ennél olcsóbban is tudsz találni. Ez erősen környék függő adat. Viszont az elhelyezkedés befolyásolhat több későbbi költséget is. Budapesten 40-60 ezer forint sem ritkaság egy négyzetméterre. Hasonló a helyzet Budaörsön is, viszont Szigetszentmiklóson ennek kb. fele. Kisebb, távolabbi települések telkei pedig negyed ennyibe is kerülhetnek. Ezek alapján hozzávetőleg egy átlagos telek 40 mFt költséget jelent. Tudom nem olcsó, de sokan szeretnének Budapesten és környékén lakni. Ez már egy jelentős befolyásoló tényező, mely kihat a házépítés árakra.
Ügyvédi költségek
Erősen változó lehet. Van aki fix összegért, van aki a vétel 0,5-1%-ért írja meg a szerződést. Ez a 40 millió forintos telek esetén átlagosan 300 000 forint körül alakulhat. Kérj ajánlatot több ügyvédtől is!
Közművek bekötése
Üres telek: jó a helyzet, mert itt nincs sok extra költség. Ügyfeleink közül többen belefutottak abba a problémába, hogy az üres telekre be kell kötni a közműveket. A kormány kommunikációja szerint, a bekötés 2017. július 1. napjától ingyenes. De ez nem igaz! Ha a törvényileg meghatározott méret felett kell kötni (gáz:4m3/óra, víz:32mm átmérő, csatorna: 160mm átmérő, áram: 32Amper), akkor a fejlesztési hozzájárulás és a szerelvények kb .700.000 – 1.200.000 Forint összegre is rúghatnak. Továbbá is mindenképpen neked kell intézni mérettől függetlenül:
-összes vonatkozó engedélyek és tervek (földmunka, rákötés tervek, esetleges kiváltás tervek kb. 200 000 forint)
–mérőhely fogadó akna kialakítása: típustól függően műanyag (nem mindenhol fogadják el) kb. 100.000 Ft, vagy vasbeton kb. 800 000 Ft – 1 500 000 Ft
–nyomvonal helyreállítás (ha aszfaltos úton laksz, akkor még az aszfalt helyreállítása is). nehéz becsülni, de olyan 500 000 Ft körül érdemes számolni a földmunkával és helyreállítással együtt
-esetleges egyéb szerelvények (pl. szennyvíz előtisztító – ha szükséges) egyedi esetekben
-vezeték(ek): Bár a törvény azt mondja, hogy bizonyos mértékig ennek benne kell lennie az árban, több olyan esettel is találkoztam, ahol ez nem volt igaz
Szumma – szummárum, helyzettől függően körülbelül egymillió forint összeg körül járunk.
Tehát ha közműfejlesztési hozzájárulást nem is kell fizess, átlagosan az új bekötések kialakításánál így is könnyedén 1,5 millió forintra rúghat a költséged.
Kis érdekesség: néhány önkormányzat – mivel jelen helyzetben bevételekre van szükségük – bizonykiszámláz közműfejlesztési hozzájárulást. A törvény csak a szolgáltatóknál tiltja ezt. Ez a kiskapu. Ezt a pontot felvettük a telekvásárlás előtti átvilágítási szolgáltatásunkba, mivel csak egy telefonba kerül ellenőrizni. Az összeg önkormányzat függő, de olyan 500 000 Ft – 1 000 000 Ft között változik. Ne érjen meglepetés, ha ezzel találkozol!
Közműfejlesztési díjjal kapcsolatban biztosan fogok még írni, mert úgy érzem, hogy itt nagy a bizonytalanság, és sok pénzt lehet kiszórni az ablakon, ha nem vagyunk körültekintők.
közmű átírása meglévő épület esetén
Ha meglévő épületet vettél telekáron és újat építenél, akkor azt el kell bontani, valamint a közműveket át kell írni. Az átírás járulékos költsége jelentéktelen. Itt inkább azzal számolj, hogy hogy akár 5-8 munkanapod elmegy az utánajárással. Ez szintén olyan dolog, ami nagyon helyzetfüggő. Megbízhatsz mást is, de pénzért fogja ezt intézni helyetted…
Meglévő épület bontása:
Ekkor első lépésként a gázórát kell leszereltesd ha van az épületben. Utána kell találni valakit, aki lebontja az épületet, a sittet elszállítja és szakszerűen kezeli lerakóhelyen. A XVI kerületben pár hónapja egy ügyfelünk generálba kiadta a bontást: 3 000 000 Ft költséggel végeztette el. Az egyetlen nehézség a COVID helyzet volt, ugyanis a gázművek nem akartak kijönni a helyszínre a régi épület lekötését elvégezni.
A bontás költsége nagyban függ a meglévő épület méretétől, attól, hogy van-e benne veszélyes hulladék(pl. azbeszt tartalmú építőanyagok), milyen a megközelíthetősége, egyáltalán odafér-e a munkagép.
Vagyonszerzési illeték
Az ingatlan árának 4%-a. Vannak azonban csökkentő-módosító tényezők is. Ha pl. úgy vettük a telket, hogy egy másikat eladtunk, akkor csak a különbözet után kell fizetni. Tehát, ha drágább volt az régi telek, akkor nincsen. De a CSOK is módosítja ennek mértékét.
A tervezési költségek nagyon változók lehetnek attól függően, hogy több szakági és építész tervezőt bízol-e meg, vagy egy generált, aki mindent elintéz és összefogja a folyamatokat. Az sem mindegy, hogy mennyi időt szánsz a tervek elkészítésére, és azok mennyire lesznek átgondoltak. Véleményem szerint ezen éri meg a legkevésbé spórolni, mert Te ebben az épületben fogsz 30 évet élni. Valóban megéri két hónap alatt összecsapni valamit? Mindenki meg tudja találni a neki leginkább testhezálló megoldást.
A tervezés az építés költségeihez képest elenyésző, mindössze néhány százalék, de a részletezettségtől függően változik. Ma egy korrekten elkészített egyszerű bejelentési tervdokumentáció hozzávetőlegesen 1-2 millió forint körül alakul, és tartalmazza az építész terveken felül a tartószerkezeti terveket, leírásokat, gépészeti leírást, elektromos rendszertervet, szükség esetén geodéziát, nyilatkozatokat. Ez a minimum. Fontos tudnod, hogy a gépész és az elektromos tervező nem fog Neked rajzot készíteni. Az nem kötelező.
Azt javaslom (mivel a gépészeti és elektromos rendszerek, egyre bonyolultabbak), hogy érdemes legalább kapcsolási rajzokat, nyomvonal terveket kérni. Ha a végletekig igényes és részletes tervekkel rendelkező épületet terveztetsz, akkor ne lepődj meg a 10 milliós ajánlatokon és az egy éven túlnyúló tervezési időn sem. Ma egy mindenre kiterjedő átgondolt terv – ahol valójában az összes igényedet figyelembe veszi a tervező – inkább olyan 3-8 millió forint körül alakul egy családi ház esetén.
Esetleges telekalakítás költségei
Nem is gondolná az ember, milyen gyakran merül fel ez a kérdés. Jelenleg párhuzamosan két ilyen projektünk is fut, ami telekalakításra kötelezett. Röviden ez azt jelenti, hogy a telked határvonalait rendezni kell, a legtöbb esetben meg kell osztanod azt, és át kell add a közterület kezelőjének (általában önkormányzat) későbbi fejlesztések céljára.
Bővebben ebben a cikkben találsz róla információt:
A telekalakítás munkafolyamatát nem az építész tervező végzi. Ez egy tervezés előtti megelőző eljárás. Ettől függetlenül persze megállapodhatsz vele, hogy készítse el neked, de alap esetben egy földmérő feladata. E nélkül el sem tud kezdeni dolgozni az építész. Ez egy három részes földhivatali eljárás, jellemzően 3-6 hónap átfutási idővel. Költsége kb. 300 000 Ft. Ezen felül a hivatal ki fog neked számlázni kb. 35.000 Ft eljárási illetéket, amit mindenképpen neked kell fizetni.
Illetékek
Normál esetben illetéket ma nem kell fizetni az egyszerű bejelentési eljárás alá eső új építésű lakóépületek tervezése esetében. Amennyiben valami oknál fogva mégis illeték köteles (mert neked engedélyköteles az épületed), azzal számolj, hogy azt mindig neked, mint Beruházónak, Építtetőnek kell fizetned. Ez a költség ugyanúgy hozzászámolandó a projektekhez, de a teljes költséget tekintve elenyésző mértékű.
Ezen felül még az építési napló megnyitásának költségeit kell számold, mely ebben az esetben jelenleg2620 forint. Ezt jogszabály szabályozza (313/2012. (XI.8.) Korm rend. 1. sz melléklet)
Az házépítés árak alakulása a kivitelezés folyamán.
A kivitelezés költségei
Két fő ismert irányzat van. Az egyik a generálkivitelező irány, amikor kiadod, hogy a tervek alapján építsék fel kulcsra készen a házad, a másik, pedig amikor leszerződsz több különálló szakkivitelezővel. Előbbi előnye, hogy nyugodtabb lesz az életed, míg utóbbié, hogy olcsóbb. Ezt ki-ki vérmérsékletének megfelelően el tudja dönteni, hogy melyik passzol jobban hozzá. De azért vesézzük ki egy kicsit, hogy melyik eshetőségnek milyen kockázatai, költségei és lehetőségei vannak.
Generálkivitelező
A generálkivitelezők – attól függően, hogy könnyűszerkezetes vagy téglaházat építesz – más-más árszintet fognak meghatározni. Míg egy könnyűszerkezetes épület kulcsra készen jellemzően bruttó 250-600 ezer Ft körül mozog, addig a hagyományos falazatból ezek olyan 400-900 ezer forint közé esnek. Itt persze erősen függ az ár a felhasznált anyagok minőségétől. Tehát az árak igen tágak lehetnek.
Amire még felhívom a figyelmedet az a nettó és bruttó közötti különbség.
Az ismert dolog, hogy a kivitelezőnél rá kell kérdezni, hogy az ára nettó vagy bruttó (tehát van-e ÁFA tartalma). Van azonban más is. A kérdés, hogy a díjszámítás alapja az épületed nettó vagy bruttó alapterülete. Egyszerűen megfogalmazva aza kérdés, hogy csak a helyiségek alapterületét veszi számítási alapnak (nettó), vagy a falakkal együtt mért teljes területet (bruttó). A kettő között lehet 20-25% különbség is.
És nézzük, hogy mit kapsz ezért:
-Ebben benne van az összes anyag beszerzési költsége, helyszínre szállítása, mozgatása, az építőanyag ára
–dolgozók és alvállalkozók díja, bére, járulékai
–felelősségbiztosítás
–munkaterület őrzése
–szemétszállítás díja
–mobil WC
–rezsiköltségek (megállapodás kérdése)
-vállalkozói fedezet ami jellemzően olyan 10-25% között mozog
–kockázatok költsége (ezzel részletsebben kicsit lejjebb foglalkozom)
–Felelős Műszaki Vezető költsége
A mai világban az a generálkivitelező, aki bruttó 300.000 Ft alatti árat ad, hát lehet, nem csinál mindent szabályosan sem a cégének az ügyvitelében, sem a szakmai előírások tekintetében. Ez utóbbi kell, hogy téged izgasson. Ezért Műszaki ellenőr alkalmazása nem kötelező, de erősen javasolt a részedről, akinek az a dolga, hogy ellenőrizze a kivitelező műszaki teljesítésének megfelelőségét.
Hátránya a generálkivitelezésnek: ha azért választod ezt az utat, mert prémium kiszolgálást szeretnél és a legjobbat akarod megvalósítani, akkor, részletesebb terveket kell készíteni. Ez további költség.
Egyébként ebből fakadnak az előnyei is. Ekkor a tervezési költség szegmenségből is magasabb ajánlatok fognak születni, viszont ezért cserébe sokkal ütemesebben fog haladni az épület és hónapokban mérhető időt nyersz. Továbbá pontosabb tervek alapján nagyobb valószínűséggel fogod tudni kiválasztani a valóban legjobb ár-érték arányú kivitelezőt. Ez viszont csökkenti a kivitelezés költségét is.
Több vállalkozó egyidejű szervezése generál nélkül
Ha ebbe az irányba mész, akkor az alábbi feladatokat kell magadra vállald:
–anyagok megvásárlását, és azok kellő időben helyszínre történő kiszállítása (tégla, beton, vas, vakolat, homok, cement, térkő, kavics, hőszigetelés, faanyag, cserép, ragasztó, burkolóanyag… Még van sok.)
–Ideiglenes áram kiépítés és rezsiköltsége
–ideiglenes víz kiépítés és rezsiköltsége
–Illemhely a munkásoknak
–Őrzés, ennek hiányában a lopások értékének kockázata Téged terhel.
–Az összes vállalkozó (ha olcsó akarsz maradni akkor KATA adózású egyéni vállalkozókat kell keress): pl:kőműves, földmunkás, víz, fűtés, csatorna szerelő, ács és tetőfedő, ablakos, festő, homlokzatszigetelő, asztalos, szemétszállító vállalkozás. Ezek mindenképpen kellenek.
Ezen vállalkozók munkájának koordinálása, ütemezése
Sokszor fentieknek nincsen Felelős Műszaki Vezetője, ennek árát külön veled fizettetik meg. (Kb 100 000 Ft/szakma, minimum gépész, elektromos és építész. Ezek nélkül nem tudsz építési naplót zárni)
Műszaki Ellenőr alkalmazása kötelező (kivitelezési költséghez képest 1-2%)
Mindenkinek külön felelősségbiztosítás (kb 60 000 Ft/vállalkozó), amit a vállalkozók szintén a költségeidre terhelnek
És garancia ügyekben nagyon körültekintően kell eljárj. Nagyon nem mindegy, hogy egy Egyéni Vállalkozón miként szeretnéd behajtani a garanciális kötelezettségét.
Sokkal több papírmunka és adminisztráció hárul rád
Ekkor a kivitelezési költség kijöhet akár 300.000 Forintból is, de sokat kell dolgozz vele. Viszont az olcsóságnak ára van. Ezek pedig a kockázatok formájában jelentkeznek. A kockázatokat kicsit lejjebb fogom kifejteni.
Ami hátránya ennek a módnak, hogy a káoszon neked kell úrrá lenni. Ha nem vagy megáldva kivételes szervező készséggel és állandóan mindenre rágörcsölsz, nem javaslom ezt az irányt. Tele lesz a kivitelezés idejére feszültséggel az életed. Lehet évekig teljesen el sem készül az épület. Rosszabb esetben az egészséged, akár a családod is rámehet, mert állandóan az építkezésen vagy. Döntsd el megéri-e.
És kérlek ne érezd azt, hogy elítélem ezt az irányt. Szó sincs róla. De azt el kell hidd nekem, hogy a generálkivitelező (már az aki nem csak mondja magáról, hanem tényleg az) nem azért kér ennyit mert téged ki akar rabolni. Rengeteg munka van egy lakóépület megvalósítása során. Azért tudom, mert egyetem után 10 éven át dolgoztam én is generálkivitelező építésvezetőjeként. Egy korábbi projekten ami kb. 600 millió forintos épület volt, 3 állandó helyszínen lévő építésvezetővel, két építész előkészítővel (munkaidejüknek 50%-át fordították a projektre), valamint egy-egy elektromos és gépész projektvezetővel (kb munkaidő 20%-át fordították a projektre) dolgoztunk majdnem egy évig! Az eredmény egy szakmailag korrekten összerakott épület lett. De 8 fő irányító dolgozott egy épületen (tehát aki nem fizikai munkát végzett).
Természetesen egy családi ház esetében nincsen szükség ekkora stábra, de elgondolkoztató azért a fenti példa. Ne feledd, valószínűleg neked nincsen meg az a szakmai tapasztalatod és rutinod ami egy generálnak megvan. Ez szerintem erősen bizalmi pozíció.
Projektmenedzser, a harmadik út
Ami nincs a köztudatban: a projektmenedzser. Tekintsd úgy, mintha egy generálkivitelező lenne egy személyben. Ő intézi a te adminisztratív dolgaidat, így lehetőséged van a generálkivitelezőnél olcsóbban, mégis nyugodtan, szervezetten és szakmailag hozzáértő személyek irányítása mellett dolgozni. Olcsóbb, de továbbra is vedd figyelembe, hogy ebben az esetben a lentebb felsorolt kockázatokból még számos tényező téged fog terhelni (pl. árfolyamkockázat). Tehát ez egy középút.
Ha ebbe az irányba mész, akkor Ő lesz a személyi építési ügyintéződ. Ettől még külön szerződést kell köss a vállalkozókkal, de az aláíráson, döntésen és utaláson kívül más teendőd nem igazán marad. Sőt, ha időben gondolsz rá, már a tervezést is irányítani tudja.
Garancia
Ennek a tételnek nem feltétlenül van költsége, viszont igen fontos téma. Ilyet kötelező adni minden esetben. Míg egy megbízható régről ismert kivitelező nem fog elfutni (azt nem mondtam, hogy könnyű ilyet találni, de van) és három év után is visszajön az esetleges hibát kijavítani, addig egy 8-10 vállalkozóból álló csapat garanciális kérdéseit sokkal körülményesebb rendezni.
Generálkivitelezői környezetben ennek biztosítékaként 5% garanciális visszatartást szokott eszközölni a Megrendelő. Te tudtad, hogy akár ezt is megteheted? Nos ha igen és alkalmaztad akkor tudd azt is, hogy az az 5% is a Te költséged. A legtöbb Vállalkozó úgy számol ilyenkor, hogy felszorozza az árát ezzel a tétellel. Ha visszakapja egyszer, akkor az talált pénz lesz évek múlva…
A legolcsóbb megoldás, ha jó hírnevű céget keresel meg. Neki többet fog érni a jó hírneve, mint az, hogy valakinek a párszázezres garanciális javításait ne végezze el. Szerintem ez a legjobb és legolcsóbb garancia. Illetve az, ha van egy jó Műszaki Ellenőröd. Ekkor sokkal kevesebb a hiba esélye, hiszen van aki ellenőrzi ilyenkor a műszaki teljesítést. Egy normális vállalkozó amúgy is úgy gondolkodik, hogy olcsóbb jól megcsinálni, mint visszaküldeni az embereket javítgatni. Természetesen a generálkivitelező drágább, de ha neked számít a garancia akkor ismét egy érv mellettük.
szerkezetek kötelező alkalmassága
Másik kevésbé ismert téma a szerkezetek kötelező alkalmassága. Ez bizony a garanciától független. Ezt külön az Építési törvény és vonatkozó jogszabályai rögzítenek. Sokszor a szakkivitelezők sincsenek tisztában a fogalommal. Később még erről fogok cikkezni. Röviden arról szól, hogy pl. a tartószerkezetnek a garanciális időtől függetlenül minimum 10 évig a funkcióját ki kell szolgálja. Ez szerkezetenként eltérő és hozzávetőlegesen 3-5-10 év időtartamra szól. Kötelező érvényű, csakúgy mint a garancia. Ha valami oknál fogva a szerkezet mégsem teljesíti, akkor pedig jön a felelős keresése, aki a szakmai jogosultságainak bevonását kockáztatja ezzel. A tervező tervezte meg rosszul, vagy a kivitelező építette meg a tervektől eltérően? Az biztos, ha a kiviteleződnél erre rákérdezel a legtöbb esetben kérdő tekintetekkel fogsz találkozni. És az is, hogy ez alól majd megpróbálnak kibújni. De a törvény az törvény…
Kockázatok, módosító tényezők
De hogyan is értelmezzük a kockázatot? A Wikipedia így: „A kockázat valamely cselekvéssel járó veszély, veszteség lehetősége”
Kicsit negatív megközelítés, mert lehet a kockázat pozitív is, nyerhetsz is rajta. A téma azért fontos, mert ezek a bizonyos kockázatok lehetőségei mindig fennállnak. A kérdés csak az, ha bekövetkeznek ki fogja az esetleges költségét viselni.
Ha olyan szerződést írsz, hogy minden kockázat a kivitelezőé, akkor drágább árat fogsz kapni. Ha minden kockázat rád marad, akkor olcsóbb lesz az ár. A fő különbség a sok vállalkozós és generálkivitelezős modell között pont ez. A generálkivitelező sokkal nagyobb kockázatot kénytelen vállalni, míg a másik esetben a bekövetkező kockázatokat neked kell megfizetni.
Egy gyors példa, hogyan számolj vele:
Tegyük fel, hogy elszabadul az EURÓ (még jobban mint most) és felmegy 10%-al az ára. Ha a kivitelezővel kötöttél egy átalányáras szerződést akkor az árfolyamkockázatot kénytelen elviselni és nem kérhet több pénzt utólag. Ha Te vásárlod az anyagot és holnapután 10%-al felmegy az építőanyagok ára, akkor a kockázat nálad van és máris nem leszel boldog. A dolog szépsége az, hogy nem tudod, ez bekövetkezik-e. De ha egy kivitelező szeretne gazdaságosan működni, akkor valamilyen arányban számolnia kell ezek eshetőségével. Lehet, hogy nem nagy arányban, de a veszély fenn áll.
És akkor jöjjenek a kockázatok, módosító tényezők, amiket egy generálkivitelező beáraz, ha hosszú távon profitot akar termelni:
-ha a terep lejt drágább lesz építkezni. Ez akár 20%-kal is módosíthatja a komplett bekerülési költséget. Elsősorban a földmunkáknál jelentkezik.
-a telek megközelíthetősége. Ha pl. nagyon szűk az utca, nem tudja nagy kamion megközelíteni, csak kisebb teherautókkal tudsz szállítani bizony számolhatsz némi szállítási többletköltséggel lehet akár 2-5%.
–közműszolgáltatás rendelkezésre áll? Nagyon nem mindegy, hogy az áramot hálózatról veszed, vagy generátort kell bérelni. Az sem, hogy a víz lajtoskocsin vagy vezetéken érkezik-e. 1-3% növelheti a költségeket.
-ha nagyon magas a talajvízszint akkor a technológiai víztelenítési többlettel számolj, de ha ilyen esetben pincét szeretnél, akkor bizony komolyabb épületszerkezeteket kell beépíts. Ennek költsége épület függő 0,5-15% között mozog körülbelül. Ez utóbbi már a talajvíznyomás ellen szigetelt pince költségét tükrözi.
–közlekedési adottságok. Minél távolabb vagy pl. az építőanyag kereskedéstől annál magasabb a szállítási költség.
–Piaci helyzet. Ha nagyon dübörög a gazdaság, akkor mindenki jóval drágábban dolgozik, hiszen megteheti, hogy válogat. Továbbá nagyon sok építőanyag külföldről érkezik, ezért az anyagárak függenek a forint árfolyamától. Tudod Te is mennyire stabil a Forint az Eurohoz képest…
-Időszakra vetített infláció mértéke (egy kivitelezés akár egy évig is elhúzódhat. Ha az infláció pl 4% akkor egy 50 mFt-os építkezésen csak ez eléget 1-1,5 mFt-ot (mert ugye időarányosan nő). Ugye, mennyit számít? Egy vállalkozónak ezt előre be kell áraznia…
–Előre nem látható költségek. Mert ezek mindig vannak. Hidd el. MINDIG VANNAK! A építőipar ezt a tartalékkeret fogalmának bevezetésével kezeli. Így ha ezzel előre kalkulálsz, akkor könnyebben veszed a váratlan akadályokat. Itt jön elő a gondolat, amit szajkózok rendszeresen. Precízebb terv = pontosabb szakmai elvárások = kevesebb előre nem látható probléma = kevesebb kivitelezési költség
-Ha készítettél precíz kiviteli tervet, akkor ez általában 5%-on belül marad.
-Ha csak egy sima engedélyezési terved van, akkor számolj inkább 15%-al a kivitelezési költségekhez képest. Ugye mennyit tud érni egy jó tervező és részletes kiviteli terv?
A precizitás határa
Viszont az is igaz, hogy nem éri meg mindig ész nélkül a legrészletesebb tervet elkészíteni. Fontos az ésszerű mérlegelés. Szerintem rendkívül fontos az adott feladatt léptékének megfelelő részletezettségű tervet készíteni.
-Ha hitelt vettél fel, akkor annak a folyósítási költségei 100.000-200.000 Ft + hitel kamat, ami a hitel összegének 4-8%, de ugye ez is piacfüggő, és ezt nem az építkezés alatt fogod kifizetni.
–Bútorozás költségei. Ezt sokan elfelejtik, pedig erre is rá lehet költeni 3-10 millió Forintot, ha újat szeretnél.
A kockázatok kezelése ma már egy külön szakterület. Van akinek az a munkája, hogy megbecsülje, milyen kockázati tényezők következhetnek, és azok milyen gyakorisággal, hány százalék eséllyel váljanak valóra. Nem fogom tudni neked látatlanba megmondani, hogy mivel számolj. Az általam felsoroltakon kívül még számos más kockázat is felmerülhet. Lényeg, hogy légy tisztában ezekkel és tudd, amikor azt mondod, hogy drága a generálkivitelező, ő bizony ezekkel számol. Fentiek jelentős része a generálkivitelező kockázata. Ha a másik utat választod, ezek a kockázatok téged fognak terhelni. Kérlek így mérlegeld, melyik út a neked inkább testhezálló, az alapján, mekkora a kockázattűrő képességed és mennyire idegeskedsz, vagy mennyire szeretnél nyugodt életet magadnak.
Kötelező tervezői művezetés
Ez szintén egy kivitelezést terhelő tétel. Általában az épületedet tervező építésszel fogsz erre szerződést kötni. Abban az esetben nem kötelező, ha nem veszel igénybe semmilyen banki terméket és saját lakhatásra építesz egyszerű. Egyébként erősen javasolt az alkalmazása. A törvényalkotó célja ezzel pont az, hogy kivitelezés közben sem maradjon a lakóház szakemberi felügyelet nélkül.
Tervezői művezetést minden esetben lehet kérni, de kötelezővé az egyszerű bejelentési eljárás bevezetésekor tették.
Ez esetben a tervező feladata, hogy leellenőrizze, hogy az épület az építészeti jogszabályi előírásoknak (OTÉK, HÉSZ, TAK) megfelelően készül-e. Ekkor a szakembernek nem feladata a műszaki megoldások minőségének, megfelelésének az ellenőrzése. Az már műszaki ellenőrzés. Az elhivatott tervezők azonban természetesen ebben is segítségedre lesznek.
Amikor kész a ház
Kész a házad. Ezt még a hivatalok felé jelezni kell, hogy a statisztikákba bevezessék. Ez általában néhány dokumentum feltöltéséből áll. Hogy mik ezek, azzal ebben a cikkben foglalkoztam. Ami költség, hogy a földhivatali nyilvántartásba vételt meg kell fizesd. Ezt geodéta fogja megtenni. Ennek önmagában 70-100 ezer forintos költsége lehet (+ ÁFA, ha olyan geodétával állapodtál meg), valamint az egyéb dokumentumokat (hiteles energetika, közműszerződések…) össze kell szedd és fel kell töltsd a megfelelő elektronikus felületre. Erre megkérheted a ház építészét is. Ha igazán normális az építész, akkor akár az egészet el is intézheti helyetted, de ebben tud segíteni egy projektmenedzser, vagy akár a generál kivitelező is. Attól függ kivel állapodsz meg. Nem javaslom, hogy egyedül vágj ebbe bele.
Összegezve:
Ezzel a cikkel nem elrettenteni szeretnélek az építkezéstől, hanem inkább gondolkodásra késztetni, hogy mi minden tényezőre kell figyelj és mivel kell számolj, mielőtt nekivágsz.
-Telek ára
-Illeték és eljárási költség
-Közművek bekötése, átírása
-Meglévő épület bontása
-Tervezés:
-Kivitelezési költségek
-Mérnöki munkák a kivitelezés alatt (tervezői mávezetés, műszaki ellenőrzés, projektmenedzsment, felelős mászaki vezetés)
-Garanciális költségek (kivitelezői árban)
-Kockázatok és módosító tényezők
-Használatbavétel
A végére egy kis olvasnivaló még. Lelkes olvasója vagyok a kiszámoló blognak és épp a napokban jelent meg egy cikk, mely azt taglalja régen és most mennyibe került az élet, valóban jobb volt-e a 90-es években élni. Meglepő adatokat tartalmaz. Azért javaslom, hogy olvasd el, mert bizony az építési költségekre és lakásárakra is tartogat statisztikát:
Tapasztalatom szerint, mikor már a tervezésen túl vagyunk és ügyfeleink belevágnak a családi ház építés folyamatába gyakran kerül elő a kérdéskör, hogy ki kicsoda az építkezésen. Milyen érdekellentétek vannak, és ki kinek a szekerét tolja? A véleményem szerint egy szekér van. Ha minden résztvevő ezt a szekeret tolja és egy irányba, akkor nagy baj nem lehet. De nézzük akkor végig, hogy egy családi ház építés esetén kik ezek a szereplők
A családi ház építés legfőbb szereplője: az építtető
Alfa és Omega. Hiszen az építtető nélkül nincsen családi ház építés. Vállalkozóként célunk, hogy Te mint beruházó elégedett legyél, hiszen hosszú távon akkor fogod a projektben résztvevő vállalkozókat tovább ajánlani. Ezzel a szerepkörrel azonban járnak felelősségek is. Ezekkel célszerű tisztában lenned mielőtt belevágsz egy családi ház építés folyamatába. Erről külön cikket fogok írni, mivel azt tapasztalom, hogy ezzel kevesen vagytok tisztában azzal, az építési jog milyen felelősségköröket szab ki rátok.
A családi ház építés mozgatórugója: A tervezők
Miért a többesszám? Hát azért, mert a legtöbb esetben több is van. Még egy egyszerűbb családi ház építés esetén is kell egy gépész, egy statikus és egy elektromos tervező. És általában az Ő munkájukat az építész tervező fogja össze. Ezért is célszerű egy kézbe adni a tervezési felelősség kérdését. Ellenkező esetben rohangálhatsz négy felé. Érdemes a kiválasztására több időt szánni. Véleményem szerint egy jobb minőségű terv a kivitelezéskor költség és időmegtakarítást eredményez. Ne a terven és a tervezőkön spórolj. A tervre gondolj úgy, mint az első építőanyagra, amit meg kell vegyél. A terv határozza meg az épületed kinézetét, műszaki paramétereit, azt, hogy milyen minőségű anyagokból építkezhetsz. A költséghatékony építkezés a jó tervnél kezdődik.
A családi ház építés vezetője: A kivitelező
Ebből is lehet több. Generál kivitelező esetében az egyszem vállalkozó minden feladatot ellát egy személyben. Másik lehetőség, hogy több vállalkozóval szerződsz, de ez esetben további szereplő bevonása szükséges. A generál kivitelezők általában drágábbak +15-20% körüli mértékben. Ezért cserébe viszont nem kell több vállalkozó munkáját összeszervezned és jóval kevesebb kockázat terhel téged. Döntsd el, hogy egy családi ház kivitelezésénél az a pár millió forint kivitelezési költség ér neked többet, vagy a nyugalmad. És ezen felül a generálkivitelező szakmai tudásáról és tapasztalatáról még nem is beszéltünk, amivel valószínűleg nem rendelkezel. Ezt ki-ki magának eldöntheti. Nincsen jó vagy rossz. Olyan megoldás létezik, ami az igényeidhez jobban passzol.
Egyéb szereplők a családi ház építés során
Felelős műszaki vezető (FMV):
Jó hír, vele neked nem kell szerződni. Minden esetben a kivitelező kötelessége, hogy legyen egy felelős műszaki vezetője. Ezt időnként külön költségként fel is tűnteti. Sokan meg is rémültök tőle, mert drága és nem értitek miért. Ami a lényeg, hogy bármi történik kint az építkezésen személyesen a felelős műszaki vezetőt veszik elő elsőre. És nem mint egy kivitelező cég, hanem személy szerint felel a kint történt dolgokért. Ez a felelőssége pedig nem évül el. Könnyedén elő vehetik egy kivitelezési hibáért a garanciális időn túl is! Ha hibázik, könnyen a szakmagyakorlási jogát is visszavonhatják, de súlyos esetben még lakat alá is kerülhet! Gondolj bele, pl. tűzeset van és bennégnek. FMV-t veszik elő. Leszakad egy mennyezet és meghalnak az épületben. FMV-t veszik elő. Tehát személy szerint Ő felel azért, hogy szakmailag minden rendben legyen. Csak ennyi a szerepe. Valójában az övé a legnagyobb felelősség egy családi ház építés során. Arra viszont figyelj, hogy Felelős Műszaki Vezetője legyen a kivitelezőnek! Amúgy FMV nélkül még építési naplót sem tud zárni.
Műszaki ellenőr (ME).
Sokan keverik a felelős műszaki vezetővel. Pedig pont az ellentétje. A műszaki ellenőr lényegében a beruházó, azaz a Te szemed és füled kinn a családi ház építés során. Alkalmazása nem mindig kötelező, de számtalan esetben kifizetődő. Feladata, hogy ellenőrizze a kivitelező által végzett munkát, minőség és mennyiségi tekintetben egyaránt. Továbbá azt is, hogy az épület a terveknek megfelelően készül-e. Közte és az FMV között érdekellentét van. Nem lehet ugyanaz az ember FMV és ME egy építkezésen. A tervező azonban elvállalhatja ezt a szerepet is, amennyiben van hozzá jogosultsága. Amit tudj, abban az esetben, ha több kivitelező egyidejűleg dolgozik a munkaterületen, kötelezően kell alkalmazz ME! Tehát Műszaki Ellenőr akkor mindenképpen kell, ha több vállalkozóval szerződsz egy generálkivitelező helyett.
Tervezői művezető (TMV):
Ezt a fogalmat a legnehezebb elmagyarázni talán, hiszen a munkája hasonlít a műszaki ellenőréhez. A Tervezőnek ebben a szerepkörben a feladata, hogy ellenőrizze, a kivitelező a terveknek megfelelően építkezik-e, attól nem tér-e el építésjogi értelemben. Bizonyos esetekben, pl. anyagok kiválasztásánál is közre tud működni a Tervező ebben a formában. Viszont nem dolga a Tervezőnek a kivitelező műszaki teljesítését vizsgálni. Abban az esetben, ha nem saját lakhatásra építkezel és bármilyen banki terméket veszel igénybe, alkalmazása kötelező egyszerű bejelentés esetében minimum 6 alkalommal. Díját külön kell megfizetni és a jogszabályok ennek maximumát szabályozzák és a mindenkori minimálbérhez kötik.
Fontos tudnod, hogy amióta bevezették az egyszerű bejelentéses eljárást a hatóságok ellenőrzési körét a tervek minőségére visszavonták. Egy egyszerű bejelentésnél az, hogy az építmény megfeleljen az előírásoknak első sorban az építtető felelőssége. A Hatóságok csak azt ellenőrzik, hogy mennyiségileg meglegyenek a tervek (vannak kivételek azért). Persze, ha a Tervező rosszat tervez, az esetleges büntetés áthárítható a vétkesnek.
Hatóságok:
Bizony ők is résztvevők. Itt elsősorban az építéshatóság és az építésfelügyelet kifejezés kerül elő. A kormány a 2020. március eleji intézkedések nyomán ezeket összemosta és egy káoszos rendszert alakított ki. Igazából mindegy hogyan hívjuk, ők intézik az engedélyed papírjait, illetve ők fognak a helyszínen ellenőrizni. A legtöbbször. De ezen kívül ide tartozik még a munkaügy és munkavédelem, de még a NAV is kilátogathat. (Generálkivitelezői időszakomban volt olyan, hogy a fegyveres erők terelték össze az embereket és egyesével szépen mindenkit igazoltattak, ellenőrizték, hogy mindenki be van-e jelentve, illetve azt is, hogy az egyazon cégnél dolgozók ugyanarra a kérdésre egységesen felelnek-e). Tovább egy nagyobb épület esetében ide tartoznak a szakhatóságok is, mint a közművek vagy a kéményseprő. Ők azok akik egyik kezükkel adnak (engedélyek), míg másik kezükkel büntetnek is (szabálytalanság esetén).
Projektmenedzser:
Ez a szerepkör a nagy építkezések kiváltsága. Szerintem ennek nem kéne, hogy így legyen. Ha abszolút nem akarsz foglalkozni az építkezéssel, és csak az eredményt várod, akkor Ő kell neked. Ő az, aki kivitelezőt versenyeztet, irányítja az építkezést, a tervezőt is koordinálja és rengeteg terhet levesz a válladról. Igaz meg kell fizetni. A legtöbben azért nem alkalmaznak, projektmenedzsert, mert még csak nem is tudják, hogy ilyen van. Jelen helyzet szerint a jogosultságát a kormány eltörölte, így sajnos bárki végezhet ilyen munkát, még akár építőipari tapasztalat nélkül is. Aki kitanulta ezt, azok általában nagy állami építkezéseken dolgoznak, így neked, mint magánszemély nem egyszerű kellő tapasztalattal rendelkezőt találni. Mivel a szakma gyakorlása jelenleg nincs jogosultsághoz kötve, így alkalmazása sem kötelező, bár a közelmúltban ezen a téren történtek változások. De csak a 700 mFt+ méretű állami projektek esetében. Projektmenedzser egyébként lehet Tervező és Műszaki ellenőr is egyben. Kizárólag FMV nem lehet, mert ez a szerepkör a kivitelezőhöz tartozik és érdekellentét alakulna ki (bár nem tiltja semmilyen jogszabály). Amit kapsz a projektmenedzserrel, az egy olyan kis építkezés esetében mint egy családiház, lényegében a generálkivitelezőt tudja kiváltani. Vállalási ára nagyjából a projekt bekerülési költségének 10-12%-a, tehát olcsóbb egy generálkivitelezőnél.
Lehet ez csak az én vízióm a világról, de úgy érzem ebben lenne hova fejlődni. Ezt a szerepet az építész tervezőnek lenne ideális ellátni egy személyben, hiszen Ő tervezte az épületet, engedélyeztette, ismeri a terv minden részletét. Akár úgy is szerződhetsz a Tervezővel, hogy projektmenedzsment keretében tervezze is meg az épületet, és akkor neked nem kell azzal foglalkozz, hogy milyen terveket kell elkészítsen, illetve mi felesleges a számodra. Ebben az esetben biztos lehetsz benne, hogy minden terv elkészül, ami valóban nélkülözhetetlen. Én ezzel a megközelítéssel nagyon egyet értek.
És a végére egy kis érdekesség, külföldön merre haladunk:
Van egy világszervezet, amely FIDIC (Fédération Internationale Des Ingénieurs – Conseils, Magyarországon: Tanácsadó Mérnökök és Építészek Szövetsége, itthon TMSZ) névre hallgat. Ők kidolgoztak olyan szerződéses rendszereket, amelyet nagyobb magánberuházásokon, és időnként itthon is használnak. Ezek közül az egyik az úgynevezett kulcsrakész létesítmények szerződéses feltételei. Erről azt kell tudni, hogy Te mint Megrendelő egy A4 papírra (persze kisarkítva) leírod, mit vársz az épülettől, és úgy ahogyan van minden kockázatával együtt odaadod a kivitelezőnek, hogy oldja meg. Ha kész szól, ellenőrzöd, hogy minden paraméter stimmel-e, és részedről a gond letudva. Nyilván ezt olyan befektetőkhasználják, akiknek az idejük többet ért, semmint minden nap az építkezés teendőivel foglalkozzanak. Továbbá hozzá tartozik, hogy minden kockázat a kivitelezőt terheli, ezért ez a legdrágább szerződéses mód is. Ám egyre többen alkalmazzák. Ekkor Neked nem kell tervezőt, kivitelezőt műszaki ellenőrt és egyéb dolgokat keresgess. Egy felelőse van az egész projektnek. Neked csak beköltöznöd kell. Meg persze fizetni.
És ezzel megdőlt a régi nagy igazság. Pénzen igenis lehet időt venni. Hiszen neked időd marad a kivitelezőnek pedig pénze. De ha jól belegondolsz a legtöbb szolgáltatás erről szól a pénzedért cserébe a szakember az idejét áldozza fel. Különbség, hogy pénzt felhalmozhatsz, időt viszont nem!
Ha szeretnél beköltözni, de nincsen még kész az ház, akkor jöhet szóba az építési engedély ütemezés. Azért persze nem minden esetben. Lehet ennek buktatója is, de ezt kicsit később. Számos esetben felmerülhet, hogy több szakaszra osszuk az építkezést. Ezek közül a leggyakoribbak:
-Nincsen elég pénz egyszerre befejezni az épületet, de nem akarsz/nem tudsz kompromisszumot kötni a minőség terén.
-Több lakásból álló lakóparkot vagy társasházat építesz, de nem akarod megvárni, hogy minden elkészüljön és a lakók csak utána költözzenek be.
Az elmúlt években mindkét esettel többször is találkoztunk. Meglepődtünk azon, hogy ezt a kis trükköt még szakmabeliek is ritkán alkalmazzák. Nézzük, hogyan működik.
Hogyan lehet építési engedély esetén ütemezni?
Igazából nem nagy kunszt. Az építész a műszaki leírásba beleírja és a rajzokon egyértelműen jelöli, hogy melyik épületrész melyik ütemhez tartozik. Maga a dokumentációs része nagyjából percekben mérhető. Viszont, ha nem teszed meg és mégsem marad pénzed befejezni az épületet, akkor viszont külön módosítást szükséges beadni utólag. Ekkor már nyűg még egyszer elővenni az építésznek a kifutott munkát, de ekkor is meg lehet oldani. Ha építési engedélyezési eljáráson esett át az épület, akkor viszont probléma lehet (ez ugye főként nagyobb társasházakat, nyaralókat érintő eljárás). A gond pedig az, hogy önmagában az ütemezés megváltoztatása nem engedélykötelestevékenység. Tehát nem lehet egy építési engedély módosítást kérni, csak azért, mert Te utólag úgy döntesz, ütemeznéd. Ilyenkor valamilyen olyan változást is kell eszközölni az épületen, ami miatt szükséges módosítani az építési engedélyt. Ekkor viszont az esetleges eljárási illeték másfélszeresét még pluszba rá kell fizetni.
Építési engedély ütemezés befektetői vonalon
Volt nemrég egy esetünk. Egy nyaralókból álló villaparkban szerette volna a befektető, hogy ütemezve lehessen átadni az épületeket. Azaz, amikor egy épület elkészül, átadható és használatba vehető legyen. Az eredeti építési engedély nem volt ütemezve, így az átadásokat akkor tudta volna csak megkezdeni, ha az utolsó épület is kész van. Nos 32 lakás esetében ez igen sok csúszás időben.
Mi ekkor kaptuk meg a tovább tervezés jogát az engedélyezési terveket eredetileg készítő tervezőtől. Az volt a megoldás, hogy az egyik épületet 10 cm-el arrébb toltuk. Ekkor már építési engedély köteles módosítást hajtottunk végre és ebben a módosításban tüntettük fel az ütemezést.
Építési engedély ütemezés családi ház esetében:
Ebben az esetben mi kezdtük a tervezést, ezért eleve két részre bontva, ütemezetten készítettük el a terveket. Itt pont az az eset állt elő, hogy jött a COVID-19 helyzet, és ügyfelünknek elapadtak a forrásai. Azonban a megálmodott épületből egy centit sem akart engedni, mert úgy tetszett neki, ahogyan megterveztük. Így viszont nem volt probléma. Két ütemre bontva elkészülhet az épülete (egy hónap múlva kezdi is építeni).
Frissítés: idő közben ennek a lehetősége megszűnt. Egyszerű bejelentést sajnos már nem tudunk ütemezni. Ez a lehetőség kizárólag építési engedély beszerzése esetén lehetséges.
Építési engedély esetével magánszemélyként, inkább nyaralóépület tervezése esetén találkozhat. Így sajnost ezt a lehetőséget már nem tudod kihasználni
Mit kell még tudni az ütemezett építési engedélyről?
Ha be szeretnél költözni akkor valamilyen használatbavételi eljáráson kell átessen az épület (egyszerű bejelentés esetén hatósági bizonyítványt kell beszerezz). Ha nem készítesz el mindent úgy, ahogyan a terveken van, akkor nem fogod megkapni. Ha elfogyott a pénzed, hát akkor így jártál (ebbe beletartozik a homlokzati festés elkészítése is). Addig nem lesz papírod, amíg ezt el nem intézed. Ha ütemet építési engedélyed van, kérhetsz részleges használatbavételt.
Büntethetnek érte, ha (jogtalanul) használod a félkész házad, hiszen építési területként lesz nyilvántartva.
Az engedélyek hatálya
Felmerül a kérdés, hogy meddig érvényes az építési engedély, meddig jogszerű az építkezés.
Egyszerű bejelentés esetén: ekkor a jogszabály azt mondja, hogy a bejelentéstől számított 15. napot követő 10 éven belül bármikor meg lehet kezdeni az építkezést, ha azt 10 éven belül be is fejezzük. Szóval 10 évünk van rá. Ez azért elég tág. Amit még érdemes tudni, hogy ebben az esetben a bejelentés megtételekor érvényes jogszabályoknak kell megfelelni. Tehát, ha változik a jogszabály az minket nem érint (ez alól kivétel az épületenergetika, hiszen annak az átadás pillanatában kell megfelelni.). A mi esetünkben ez idő alatt az összes ütemnek be kell fejeződnie. Csak lehet itt már félúton beköltözhetsz egy önállóan használható részbe.
Építési engedély esetén: Ez már kicsit keményebb dió. Azt mondja a jogalkotó, hogy az engedély hatályba lépésétől számított 3 évig érvényes az építési engedély. Eddig kell megkezdeni az építkezést, és megkezdéstől számított 5 évünk van az építkezés befejezésére. (azaz 3+5 év). Itt a jogszabály lehetőséget biztosít egy alkalommal egy év hosszabbítására is, ez viszont csak az első három évben alkalmazható. (Itt is kivétel természetesen az energetika). Itt kicsit kusza a jogszabály, ezért ebben az esetben építéshatóságnál mindenképpen érdemes egyeztetni. A szentírás mindig az, ami az építési engedélyben szerepel.
Építési naplóval összefüggés
Kivitelezés során arra az egyre kell figyelni, hogy az ütemeknek külön építési naplót célszerű nyitnunk, mivel a használatbavételi eljárás megkezdésének az egyik feltétele a lezárt építési napló. Ha ütemenként külön nyitottuk a naplókat, akkor ezzel sem lesz probléma.
CSOK kérdés
Ami még nagy buktatója lehet az bizony a CSOK támogatás folyósítása. Ugyanis, ha az egész épületre kérted meg, akkor a CSOK-ot csak akkor fogják folyósítani, ha az egész épület az építési engedélynek megfelelően készült el. Ez esetben ezzel a trükkel nem fogsz tudni élni.
Miért éri meg mégis ütemezni?
Elsősorban azért, mert ha az építési engedély beszerzése előtt gondolsz az ütemezésre, akkor igazából nem kerül semmibe. Ekkor még mindig megteheted, hogy egyszerre kéred meg a használatba vételt és nem élsz az ütemezés lehetőségével. Fordítva viszont ez már nem igaz. Szóval, ha te azért szeretnél ütemezni, hogy mielőbb beköltözhess legalább egy részébe, akkor ezt a trükköt érdemes alkalmaznod.
Akit ennél részletesebben érdekel akkor bővebben a 312/2012. (XI.8.) Kormányrendelet és az azt módosító 262/2015 (IX.14.) Kormányrendeletben olvashat utána. Építtetőként szerintem bőven elég, ha arról tudsz, hogy létezik ilyen lehetőséged is.
A karbantartás kérdésével is kezdhettem volna a 8 részes sorozatot. Bár időben az utolsó tétel a sorban, de számos olyan dolog előkerülhet, mely már a tervezésre is kihat. Tapasztalatom szerint ezen sokan átugranak. Szóval van egy épületünk, de azt fenn kell tartani. És ezt nagyon sokan nem szokták átgondolni az elején.
Mit takar a családi ház karbantartás
Egy épület fenntartása, használat során is viszi a pénzt. Az egyik legnagyobb tétel a rezsi számlánk lesz. Ezért készülnek már energiahatékonyságra (passzív házak, rezsimentes házak) kihegyezett tervek a legtöbb esetben. De ezen kívül, ha szeretnénk, hogy épületünk 10 év múlva is ugyanúgy üzemeljen, rengeteg teendőnk van.
Ízelítőként néhány dolog amire érdemes gondolni akár már a tervezésnél:
a fafelületeket attól függően hogyan éri a nap 2-4 évente célszerű újra festeni,
a szobák falait érdemes pár évente újra festeni, vagy magas minőségű mosható festékkel festeni eleve,
ereszcsatornákat és lapostető összefolyókat évente jellemzően ősz végén ki kell takarítani a belehullott falevelektől, ugyanis az eltömődhet és visszaáztatja a tetőt, homlokzatot,
ha fűtött ereszünk van, akkor a fűtés működését ellenőrizzük.
a gépészeti berendezések bizony tönkre mennek. Tegyünk félre pénzt rá. Egy átemelő szivattyú vagy egy kazáncsere több százezer forint költséget jelent. Nem az a kérdés, hogy tönkre fog-e menni, hanem az, hogy mikor,
ha van légkezelő gépünk ezek téliesítéséről, éves karbantartásáról is gondoskodni kell,
a klímákat tisztítani kell,
felszerelt szúnyoghálók és redőnyök kopó alkatrészei is tönkre tudnak menni,
esetlegesen elmozdult tetőcserepeket vissza kell igazítani.
Gondoskodj ezen tételek időszakos karbantartásáról
És a lista még nagyon hosszú. Ami a lényeg, hogy ezekkel a tételekkel kalkuláljunk előre. Ha már most tudod, hogy ezekkel nem akarsz törődni később, akkor ezt mond meg a tervezőnek is. Ha nem akarsz festegetni a hétvégéken és ezért még pénzt sem akarsz kiadni, akkor ne kérj fafelületeket, mert 5 év múlva nem úgy fog kinézni, mint amilyennek megálmodtad.
Ezek a költségek viszonylag ritkán jelentkeznek. Legalábbis úgy tűnik. Valójában rendszeresen jelentkeznek, csak mindig más arcukat mutatják. Mindig úgy gondolunk rá, hogy most ezt gyorsan megcsináltatjuk, aztán nincs rá többet gondunk. De ez nem így van. Ha ezeket a költségeket összeadod, meglepő számokat is kaphatsz. Majd egy kis idő múlva ismét előkerülnek…
Olyan ez, mint az autó időszakos szervize, csak azt kötelezővé teszik a hatóságok (lásd műszaki vizsga), vagy az autó gyártója (az én autómat pl. 5000 mérföldenként kell vinni szervízbe, bármi is történjen), különben érvényét veszti a garancia. Ezekkel a költségekkel számolj! Tegyél félre pénzt az épület karbantartására!Lehet, hogy az első három évben ezzel nem kell törődni, de hidd el, nem kellemes, amikor októberben tönkremegy a kazán és hirtelen ki kell cserélni.
Van olyan, családi ház karbantartását érintő tétel ami a tervezésre is kihat.
Ha szeretnétek az épületeteket egyéb hasznos funkciókkal ellátni akkor célszerű azt már a projekt legelején betervezni. Ilyen rendszerek lehetnek:
kaputelefon
okosotthon funkciók
biztonsági kamera
akár egy kerti tó vagy medence gépészete
kerti térvilágítás
kapunyitó berendezés
riasztórendszer
tűzjelző rendszer
szürkevíz hasznosítási megoldások
épületautomatikai megoldások
medence
kertészeti tervek, öntözőhálózat
légtechnikai megoldások
finnszauna (ennek ugye az elektromos és helyigénye is fontos szempont)
Tervezéskor is gondolj a karbantartásra
Ezek, amik a leggyakrabban előkerülnek, de lehetnek még extrább feladatok is. Ami miatt ez fontos, hogy ha ilyeneket szeretnél, erre már a tervezési megállapodásnál ki kell térni. Ekkor egyben, mint működő épület rendszere tudja a tervező is kezelni az épületedet és be tudja vonni a további szükséges szakági tervezőket is. Természetesen ezen dolgok az alapokon felül módosítja a szükséges anyagi erőforrásaidat is, mind tervezés, kivitelezés és üzemelés oldalról is. Ezek többnyire olyan eszközök, amik karbantartást igényelnek, tönkre mennek, de az egyszeri kiépítésnek és tervezésnek is költsége van.
Amire buzdítalak, hogy ezt már a tervezővel történő megállapodáskor gondold át. Nem baj, ha még nem tudod pontosan mi lesz, de tudd, hogy neked szükséged van-e ilyenre. Ha ezt időben kitalálod, akkor már építésnél eleve ellátják az épületet a szükséges alapszerelésekkel és ezen rendszerek akár később is könnyedén kiépíthetők. De ha kimaradnak, akkor későbbiekben vagy nagyon drágán vagy nem túl esztétikus látszó szerelésekkel kell megoldani a felmerült igényeket. Gondolkozz kicsit előre. Megéri.
Ezen sütik célja, hogy a látogatók maradéktalanul és zökkenőmentesen böngészhessék consolum.hu weboldalát, használhassák annak funkcióit, és az ott elérhető szolgáltatásokat. Az ilyen típusú sütik érvényességi ideje a munkamenet (böngészés) befejezéséig tart, a böngésző bezárásával a sütik e fajtája automatikusan törlődik a számítógépről, illetve a böngészésre használt más eszközről.
Amennyiben ez a süti nem kerül engedélyezésre, akkor nem tudjuk elmenteni a kiválasztott beállításokat, ami azt eredményezi, hogy minden egyes látogatás alkalmával ismételten el kell végezni a sütik engedélyezésének műveletét.
Funkcionális sütik
HARMADIK FÉL ÁLTAL ELHELYEZETT SUTIK-K (ANALITIKA)
A consolum.hu weboldalán alkalmazza a Google Analytics mint harmadik fél sütijeit is. A Google Analytics statisztikai célú szolgáltatás használatával a consolum.hu weboldai információkat gyűjt azzal kapcsolatban, hogy a látogatók hogyan használják a weboldalt. Az adatot a honlap fejlesztésének és a felhasználói élmény javításának céljával használja fel. Ezen sütik szintén lejáratukig a látogató számítógépén vagy böngészésre használt más eszközén, annak böngészőjében maradnak, illetve amíg a látogató nem törli őket.
A feltétlenül szükséges sütiket mindenkor engedélyezni kell, hogy elmenthessük a beállításokat a sütik további kezeléséhez.
