Új lakást, családi házat, nyaralót vagy társasházat építenél? Sokan azt mondják, hogy 2022-ben ez már luxusnak számít. Mi azt mondjuk, hogy részben igazuk van, de azért nem reménytelen. Viszont van néhány nagyon fontos dolog, amit tudnod kell a helyes döntés meghozatalához! Ígérjük, hogy mire a cikk végére érsz, pontosan tudni fogod a kérdésre a választ!

Mi befolyásolja egy új építésű lakás árát 2022-ben?

Mielőtt belevágnánk a pontos számok meghatározásába, nézzünk körül egy kicsit. Az elmúlt időszakban sok minden megváltozott. Az új építésű lakások iránti igény tekintetében visszaesés volt megfigyelhető a 2020-as koronavírus-járvány ideje alatt.  Ennek oka egyrészről, hogy megnövekedett a munkanélküliség. Sokan elveszítették a biztos jövedelmüket, így meglehetősen leszűkült azok csoportja, akik megengedhették maguknak, hogy belevágjanak egy új lakás megépítésébe.

Ezzel párhuzamosan jelentősen csökkent a szakemberek, köztük is a jó szakemberek száma, illetve az egész folyamatra károsan hatott a forint és az euró árfolyamának kedvezőtlen alakulása. Az építőipari anyagok árának emelkedése miatt a kivitelezési díjak is emelkedtek. Ezt a tendenciát tovább súlyosbította a 2022 elején kirobbanó orosz-ukrán háború is.

Összességében tehát ha azt mondom, hogy egy új építésű lakás árának meghatározása egyáltalán nem könnyű feladat, akkor nem állok messze a valóságtól.

A helyzetet nem könnyíti meg az sem, hogy sokan eltérő módon értelmezik az építőiparhoz kapcsolódó fogalmakat. Mit jelent az, hogy generálkivitelezés? Milyen a szerkezetkész, emelt szintű szerkezetkész vagy kulcsrakész állapot? Járjuk körül egy kicsit a témát!

Mit jelentenek az egyes készültségi állapotok egy új építésű család ház esetén?

Talán az első dolgok egyike egy új ház építésénél, hogy el kell dönteni, hogy generálkivitelezést választunk-e vagy magunk oldjuk meg az egyes építési fázisok összehangolását.

A generálkivitelezés összességében azt jelenti, hogy egy építési vállalkozó, mint például mi, egy kézben tartja a felelősséget és kompletten megépíti az épületet. A megállapodás megkötésekor pontosan meghatározásra kerül, hogy az építési vállalkozó mit végez el a generálkivitelezés keretében. A megbízónak tehát nem fáj a feje amiatt, hogy melyik szakember mikor ér rá, mikorra készül el az adott fázissal, mert ezt a terhet teljesen levesszük a válláról.

Természetesen dönthetsz úgy, hogy nem a teljes ház megépítését kéred tőlünk, hanem csak egy bizonyos készültségi fok elkészítésével bízol meg bennünket. Ahhoz azonban, hogy megbízóként te is pontosan értsd, hogy melyik fogalom mit takar, nézzük át, hogy miben különbözik a szerkezetkész, az emelt szintű szerkezetkész és a kulcsrakész állapot.

Szerkezetkész állapot: ebben az esetben tulajdonképpen az alapokat kapod meg, vagyis elkészül az épület tartószerkezete. Ide tartozik az alapozás, a falak, a vízszintes tartószerkezetek (vagyis a födém, köznapi nyelven a mennyezet), a lépcsők és a tető fagerendái fedés nélkül. A szigetelési, burkolási, illetve a villanyszerelési munkálatokat ez az állapot nem tartalmazza.

Emelt szintű szerkezetkész állapot: annyival több, mint a szerkezetkész állapot, hogy itt a tartószerkezeten kívül olyan szakipari munkákat is elvégeznek, amik kívülről késznek mutatják az épületet. Általában ebben benne vannak az ajtók, ablakok, tetőfedés és az épület külső szigetelése is. Ezt a fogalmat leggyakrabban a „készház” gyártók használják, de ezzel kapcsolatban van még néhány nagyon fontos dolog, amire cikkünkben később visszatérünk.

Kulcsrakész állapot: alapvetően ez az állapot az azonnal beköltözhető házat vagy lakást jelöli. Ebben az esetben teljesen készen van az épület, vagyis tartalmazza a külső burkolatot, szigetelést, festést, illetve épületgépészeti szempontból is minden megoldott.

Bármennyire csábítóan hangzik, hogy a kulcsrakész ház teljesen készen van, ez azért mégsem teljesen igaz. Ahhoz ugyanis, hogy a teljes épület 100%-ban funkcionáljon még nagyon sok minden kellhet. Az építőipari cégek ajánlata azonban csak ritka esetben tér ki ezekre. Ennek oka, hogy az igények megbízónként eltérhetnek.

Mire gondolok pontosan?

Például:

• Hiányzó bekötések: ha például házi szennyvíztisztító berendezést szeretnél, akkor annak beüzemelése további kiadásokat okozhat. Ennek költségét valószínűleg nem tartalmazza egyetlen cég ajánlata sem, ezért, ha ebben gondolkodsz, akkor ezzel mindenképpen a megadott ajánlaton felül kalkulálj.
• Ha nincsenek közművek az építési telken, akkor az építkezés idejére ideiglenes energia és vízvételi lehetőséget kell telepíteni. Ez is egyedi eset, ezért, ha szükséges, akkor ennek költségével is számolnod kell.
• Kerítésépítés költsége: Magyarországon megszokott kerítést építeni, ennek költsége azonban nem minden esetben kerül bele az új ház építésének költségvetésébe.
• Extra igények, mint például medence-, automata locsoló berendezés építését, kertépítési munkákat, kerti pagoda telepítését szintén nem tartalmazza legtöbb esetben az ajánlat.
• Napelem felhelyezése: ma Magyarországon még nem egyértelmű, hogy egy új építésű családi ház napelemmel legyen felszerelve, ezért erre mindenképpen kérdezz rá! Az újonnan kihozott rendeletek ráadásul jó eséllyel megtörik a napelem terjedésének lendületét. Azért ezt még ne temessük.
• Riasztó, kaputelefon, okosotthon vagy elektromos autótöltő szintén egyedi igénynek számít, ezért, ha szeretnéd belefoglalni a kulcsrakész tervbe, akkor egyeztess a kivitelezővel!
• Bútorok, függönyök, konyhai gépek és egyéb lakberendezési tárgyak szinte biztos, hogy nem képezik tárgyát a kivitelező cég ajánlatának. Éppúgy, ahogy a legtöbb esetben a kandalló vagy a kályha sem. Ezért ezekre is figyelj!

A fenti lista csak tájékoztató jellegű. Ezektől eltérő igények esetén is egyeztess annak érdekében, hogy később ne érjenek meglepetések. Fontos, hogy az egyedi igényeken kívül a telek és az épülő ház egyedi adottságait sem lehet figyelmen kívül hagyni, hiszen ezek is teremthetnek olyan helyzeteket, amik nem várt kiadásokkal növelik a teljes költségvetést.

A „készház” valóban kész ház?

Mivel mi a Consolumnál fontosnak tartjuk, hogy a hozzánk fordulók számára a bonyolult építőipari folyamatokat egyszerűvé tegyük, ezért nem mehetek el szó nélkül az oly sokszor használt „készház” fogalma mellett.

A készház a legtöbb esetben olyan építéstechnológiát jelent, ami azt sugallja, hogy pár héten belül a megrendelő egy kész épületet kap. A legtöbb esetben ez sajnos nem így van. Az építés mellett szívügyünk a tanácsadás is. Hisszük, hogy csak a megfelelő információk birtokában hozható olyan döntés, amely mindenki igényeinek megfelel, ezért szeretnénk, ha te nem esnél bele ebbe a csapdába.

Bármennyire is kecsegetető a „készház” kifejezés, tudnod kell, hogy ezt az építéstechnológiát általában a könnyűszerkezetes épület gyártók használják. Hiába sugallják, nem jelenti azt, hogy a hagyományos technológiákkal szemben az így épített házak lényegesen rövidebb idő alatt készülnének el. Valóban nyerhető néhány hét az építkezés idejéből, de ezeket a házakat is ugyanúgy meg kell terveztetni. Sőt, annak ellenére, hogy típusházat vásárolsz, nem hagyhatod figyelmen kívül a tervezés mellett az engedélyeztetés díját és idejét sem.

-ilyen blogcikkünk van. tegyük be ide a linket

A „készházak” esetében is adaptálni kell az épületet a telekre, valamint nagyjából ugyanolyan alapozás szükséges hozzá, mint a hagyományos technológiáknál. A szerkezet megépítése valóban gyorsabban megy, hiszen azt az üzemben legyártják, de az utána következő folyamatok szinte ugyanúgy zajlanak minden építkezés esetében.

Félre ne értsd, ettől ez a technológia még jó, de fontosnak tartom, hogy tisztában legyél az alapvető különbségekkel azért, hogy adott esetben ne érjenek csalódások. Szóval, ha valaki azzal próbál hitegetni, hogy 300-400.000 Ft-ért vagy ennél kevesebb összegért négyzetméterenként felépíti neked az új házadat, akkor kezdj el gyanakodni és légy óvatos! Most, 2022 őszén sokkal reálisabb, ha valaki 800.000 Ft/négyzetméter ár körüli összeget mond (falak nélküli területre vetítve). Természetesen ebbe nem tartoznak bele a korábbiakban említett extra dolgok. Fontos, hogy ezekre is gondolj már az építkezés elején. Csak így kerülheted el a kellemetlen csalódásokat.

Mire figyelj oda, ha ilyen technológiát választasz?

A könnyűszerkezetes házakat gyártó cégek közül sokan nem egy kész házat kínálnak, hanem csupán legyártják az épületet. A teljes folyamatot, vagyis a kulcsrakész állapot elérését pedig már nem ők, hanem egy partnerük valósítja meg. Ezért, ha ezt a technológiát választod, akkor nagyon alaposan át kell tanulmányoznod az ajánlatot, és meg kell nézned, hogy pontosan milyen készültségi fokot kínál neked az adott cég.

Sajnos az építőipari cégek között is vannak olyanok, akik burkoltan fogalmaznak. Jól tudják, hogy ha az első ajánlat magas összeget tartalmaz, akkor a vevők könnyen kihátrálnak. Ennek érdekében pedig különböző taktikákat alkalmaznak.

• Előfordul, hogy valaki csak a szerkezetkész állapotról beszél,
• míg más a nettó-bruttó alapterület fogalmát nem tisztázza le az ügyféllel.
• Sajnos az sem ritka, hogy a könnyűszerkezetes technológiát kínáló cégek nem számolják bele az árba például az alapozást.

Így fordulhat elő, hogy teljesen más árakat mondanak, mint amilyennel egy hagyományos építkezési technológia esetében találkozhatsz.

Számunkra fontos, hogy az ügyfél és mi is egy nyelvet beszéljünk, mert csak így lesz a végeredmény mindenki számára megfelelő. Nem mondjuk, hogy velünk az építkezés könnyű lesz. Azt azonban megígérhetjük, hogy ha velünk dolgozol, akkor mi mindig ott leszünk, hogy tanácsainkkal segítsünk, hogy elkerüld a költséges buktatókat.

Mi kell akkor ahhoz, hogy megtudd mennyibe kerül egy új ház?

Ahogy a fentiek alapján is láthatod, nagyon sok minden befolyásolja, hogy egy új ház mennyibe kerül. Ezért is nem szabad meglepődnöd akkor, ha egy generálkivitelező vagy egy készház gyártó nem mondja meg egyértelműen, hogy mennyibe kerül a kulcsrakész ház. Nem azért, mert nem akarja, hanem azért, mert egyáltalán nem olyan könnyű, mint az első látásra tűnik.

Mit tehetsz ilyen esetben?

Ragaszkodhatsz hozzá, hogy a cég mégis mondjon neked egy árat. Ez is lehetséges, azonban tudnod kell, hogy ha pontos árat szeretnél tudni, akkor annak van néhány alapfeltétele. Például szükséges hozzá:

• a pontos és részletes kész terv, enélkül ugyanis lehetetlen megmondani, hogy mennyibe kerül a kész épület
• a részletes költségvetés
• az idő, mert a szakembereknek bizony nem kevés időbe telik mire a terv, a költségvetés, a telek adottságai és a te igényeid alapján beáraznak egy újonnan épülő házat

Gondolj csak bele, hogy a generálkivitelező cég mérnökének ahhoz, hogy pontos összeget tudjon neked mondani, le kell ellenőriznie a főbb mennyiségeket, árajánlatokat kell bekérnie az alvállalkozóktól, a beszállítóktól és a beérkező ajánlatokat összegeznie kell. Ez a folyamat akár 1 hónapnyi munkát is igénybe vehet. Ha az épület bonyolultabb, akkor ez az időtartam több hónapra is kitolódhat.

Mivel ez a folyamat a kivitelezőknek plusz költséget jelent, ezért ezt sok esetben el is kérik az ügyfelektől. Ez az oka annak, hogy a legtöbb kivitelező – köztük mi is – csak akkor készít ilyen részletes ajánlatot, ha az ügyfél elképzelései reálisak. Enélkül csak felesleges energia és pénzpazarlás lenne. Ha azonban úgy döntesz, hogy az új épületet nálunk rendeled meg, akkor mi az előzetes árkalkuláció díját beleszámítjuk a kivitelezés költségeibe, így az számodra nem jelent plusz kiadást.

Kinek érdemes tehát belevágni egy új ház építésébe?

Néhány éve erre könnyen válaszoltam volna. Ma azonban sokat változtak az ügyfelek és sokat változott a piac is. Azt tapasztaljuk, hogy sajnos sok esetben olyanok is új ház építésében gondolkodnak, akik nem engedhetik meg maguknak. Ez számos kellemetlen szituációt eredményez. Ezért azt tanácsolom, hogy csak akkor vágj bele új ház építésébe, ha:

• nem találsz igényeidnek megfelelő, már kész épületet, ÉS
• van pénzed az építkezést a növekvő árak mellett is finanszírozni (lehetőleg banki hitel nélkül vagy minimális hitel segítségével).

Tudom, hogy ezzel talán sokaknak elveszem a kedvét az építkezéstől. De úgy gondolom, hogy jobb az elején tisztán látni, mint később, az építkezés során az árakról vitázni és alkudozni. Egy ilyen szituáció senkinek nem kellemes. Sem a megbízónak, sem pedig a kivitelezőnek. Megbízóként te ház nélkül maradsz, mi pedig nem tudjuk teljesíteni, amit vállaltunk, ezáltal romlik a cégünk hitelessége. Mindez ránk is rossz fényt vethet a jövőbeni megbízóink előtt. Ezt mindenképpen szeretnénk elkerülni!

Ezért kérlek, hogy a fenti két alapfeltételt tartsd szem előtt, és ha úgy érzed, hogy az egyik nem – vagy egyik sem – teljesül, akkor ne vágj bele az építkezésbe! Helyette nézz körül, hátha találsz olyan kész ingatlant, ami megfelel az elvárásaidnak.

Ha viszont rendelkezésre áll a megfelelő összeg vagy finanszírozás, akkor fordulj hozzánk bizalommal! Szakértő munkatársainkkal 100%-ban melletted állunk egészen a telekvásárlás előtti tanácsadásól kezdve az építészeti tervezésen keresztül a teljes generálkivitelezésig bármiben.

Ha szeretnél további konzultációba bocsátkozni velünk a jó döntés érdekében, vegyük fel a kapcsolatot és kérj tőlünk műszaki konzultációt, vagy építkezésre felkészítő konzultációt, akár személyesen tőlem!