Ne vedd be fenntartások nélkül a könnyűszerkezetes házak marketing bullshitjeit!Lerántjuk a leplet a kamu dumákról – 1. rész

Ne vedd be fenntartások nélkül a könnyűszerkezetes házak marketing bullshitjeit!
Lerántjuk a leplet a kamu dumákról – 1. rész

Könnyebb, gyorsabb, olcsóbb, jobb, jobban hőszigetel, csak fizetsz és már szállítjuk is! Ismerős kifejezések? Téged is gondolkodóba ejtett már a könnyűszerkezetes ház építésének lehetősége? Nem csodálkoznék, mert nagyon rákattantak mostanában az emberek erre. A kérdés csupán annyi, hogy ezek az ígéretek valóban igazságot mondanak-e, és megállják a helyüket?

Ha egy ideje már olvasod ezt a blogot, akkor már tudod is választ: nem mindig.

Szögezzük le! Nem vagyok a könnyűszerkezetes házak esküdt ellensége. Sőt, itt a Consolumnál nagyon szívesen foglalkozunk ezek tervezésével is. Több ilyet terveztünk és építettünk már.

Az írás célja az, hogy felhívjam a figyelmed arra, hogy fontos körültekintően tájékozódnod, és tudatosan döntened, ha építkezésre szánod el magad! Nyugodtan elhiheted, hogy a mai könnyűszerkezetes házak kiválóak. De a tervezés lényege pont az, hogy megtaláljuk azt a megoldást, amely neked a legjobb!

Miért fontos a tudatos döntéshozatal?

Hogy egyszerű példával éljek, nem a gombhoz veszed a kabátot sem. Igazából egy épületnek a tartószerkezete, és egyéb fizikai tulajdonságai, csak részletkérdés. Ha építkezel, nem a tartószerkezetben fogsz élni majd, hanem az általa körülhatárolt térben. A szerkezetnek csupán teherhordó szerepe van.

A könnyűszerkezet azt jelenti, hogy az épület teherhordó szerkezeteinek (falak, tetők födémek mennyezet) átlag sűrűsége 300 kg/m3 alatt van. Csak, hogy össze tudd hasonlítani, a mai modern téglák és falazóanyagok 450-700 kg/m3 körül mozognak, a vasbeton szerkezetek pedig 1800-2200 kg/m3 tartományba tehetők. Vagyis az, hogy egy épület könnyűszerkezetes, mindössze annyit jelent, hogy mekkora a szerkezetének a tömege.

Nyilván ez a tulajdonság befolyásol egyéb dolgokat és lehetőségeket is, amelyeket különböző technológiákkal lehet kiküszöbölni.

A döntés meghozatalánál szerintünk nem a tartószerkezetnek kell a fókuszban lennie! Sokkal inkább az igényeidnek, és ennek tudatában, mintegy ezt kiszolgálva kell kiválasztani a számodra legjobb műszaki megoldást.

Ne ülj fel a marketingvonatra! Ne válaszd ki a gyártót a tervezés előtt!

Miért? Mert onnantól fogva nincs semmi mozgástered. Kötve leszel a gyártóhoz, a tervezőjéhez, a műszaki megoldásokhoz. ha pedig úgy alakul, hogy később egy másik gyártó megoldásai jobban tetszenek, akkor az addig befektetett munka jelentős része veszendőbe mehet. Plusz még hozzájön a pótmunka, és természetesen a pénzveszteség.  És persze a másik gyártó is jó eséllyel ragaszkodik majd a saját tervezőjéhez

Én pedig továbbra is azt mondom, az első kell legyen a te igényed, és ahhoz megkeresni a megfelelő megoldást.

Nem feltétlenül éri meg először gyártót választani!

Vannak helyzetek, amikor ez is járható irány, de hangsúlyozom: a kulcs a tudatosság. Ez leginkább csak akkor lehet jó döntés, ha szorít az idő valami miatt.  Ilyenkor szóba kerülnek a gyártó sablon tervei. Ha ezek  közül tudsz választani, gyorsabb lesz a tervezés és a gyártás folyamata is, hiszen optimális esetben az alaptervek, és gyártmánytervek  már megvannak.  Csak engedélyeztetni kell (ami azért szintén beletelhet 1-3 hónapba) és már kezdődhet is az építkezés.

A másik ilyen helyzet lehet, ha az acélunk, hogy a lakás nettó alapterületét maximalizáljuk. A könnyűszerkezetes épületek ugyanis vékonyabb falszerkezetekkel tudják teljesíteni az energetikai minimumokat. (Ez persze nem jelent egyet azzal, hogy jobbak is energetikai szempontból, mint más megoldások.) Tervezéskor pedig a maximálisan beépíthető területet a telek méretéből számoljuk ki, és a falakkal együtt mért (bruttó) alapterületet vesszük figyelembe. Tehát, ha a falak vékonyabbak, ugyanakkora bruttó alapterülethez több eladható nettó alapterület készül, mint más egyéb falazat esetén.

Ezen kívül persze lehet még rengeteg szempont, most csak a legjellemzőbbeket említettem. Ebből is kitűnik, hogy ahány megrendelő, annyi féle igény létezhet. az igényeid legjobb kiszolgálása érdekében pedig érdemes már a kezdetektől releváns szakmai információkat gyűjtened építészektől, műszaki emberektől.

Megéri könnyűszerkezetes házat építeni?

Meglep, ha azt mondom: attól függ?  Igények, elvárások szempontjából kell ezt is vizsgálni. Neked esetleg az egyik szempont nem lényeges, míg másnak pont az lesz meggyőző érv a döntéshez.

Tévhit 1.: A könnyűszerkezetes ház gyorsabban, pontosabban megépíthető

Talán ez a legfőbb előnye ezeknek az épületeknek, hiszen üzemi körülmények közt precízen előre gyárthatóak.  De vigyázz kit választasz! Rengeteg gyártó a profi marketinggel eladja magát, később azonban minden felelősséget hárít, ha valami gond van a termékével. Tologatják a felelősséget, mutogatnak a kivitelezőkre, hogy ők nem tehetnek semmiről, a tervező hibázott, ők csak a gyártók.

Ha az időtényező a legfontosabb számodra, akkor megérheti a könnyűszerkezetes ház mellett dönteni, azonban érdemes ilyenkor egyedi tervezésű épület helyett a típusházakból választani. Mennyi időt nyerhetsz?Egy téglaépület tartószerkezetének elkészüléséhez, a technológiai időket betartva, átlagosan 3-4 hét szükséges. A könnyűszerkezetes épület esetében ez kb. 1 hét. Tehát nyertél 2-3 hetet.

Minden egyéb munka a helyszínen történik, és az építkezés további részében gyakorlatilag nincs különbség a két verzió között. Igaz, a homlokzati hőszigetelést, és a belső kartonozást is elő lehet készíteni az üzemben, sőt akár a nyílászárókat is be lehet ott építeni, de ezek is csak maximum 1-2 hetet jelentenek a teljes elkészülés során a téglaházhoz képest.

A gyártók viszont tökéletesen megtalálták a technológia marketing értékét, és ezt meglovagolva azt mutatják neked, hogy egy hét, vagy akár néhány óra alatt megépítik a házad. No, persze! Csak azt felejtik el hozzátenni, hogy mindössze a házad tartószerkezete készül el ennyi idő alatt!

Márpedig a ház nem akkor van készen, amikor a tartószerkezete. Hanem akkor, amikor ki van burkolva, üzemelnek az elektromos berendezések, a fűtés, a szellőzés, ki van festve, kész a járda, és a homlokzat is hőszigetelésre és színezésre került.

Tévhit 2.: A könnyűszerkezetes ház jobb energetikai tulajdonságokkal rendelkezik

Na, ez a legnagyobb marketing bullshit ebben a témában! Az energetikai jellemzők kiszámítását egy szabvány alapján végzik, amely része a tervezési folyamatnak is. Ez az állítás egyszerűen nem igaz!

Nézzük mi a valóság! A valóság maga a 7/2006 TNM rendelet, amely világosan meghatározza az épületek energiafelhasználása kiszámításának a módját, és a küszöbértéket, amelyet figyelembe kell venni. Ennek a minimum feltételnek kell megfelelnie minden újépítésű épületnek – bármiből is készüljön.

Amikor legközelebb azt mondják neked, hogy a könnyűszerkezetes ház energetikai jellemzői jobbak, ezentúl úgy értsd, hogy ugyanazt a hőszigetelési értéket, egy téglaházhoz képest vékonyabb falakkal tudják megoldani.

És ne feledd! az, hogy a falszerkezet hőszigetelése megfelel az elvártnak, nem jelenti azt is egyúttal, hogy kielégíti az összes energetikai követelményt. Ebből a szempontból a tégla és a könnyűszerkezetes megoldás nem egyenértékű! A felfűtött téglaépület lassabban hűl ki, viszont lassabban is fűtöd fel.  Ennek az az oka, hogy egyszerűen nagyobb a tömege. A nagyobb tömeg pedig lassabban melegszik fel, cserébe viszont lassabban is hűl ki.  Ennek ellenére a két falszerkezet hőátbocsátási tényezője mégis azonos. (Ennek a tényezőnek a jele: u – és büszkén mutogatják a gyártók)

Az tehát, hogy önmagában jobb az energetikája a könnyűszerkezetes házaknak: egyszerűen nem igaz!

A következő blogcikkben folytatjuk a félreértések eloszlatását a könnyűszerkezetes házakkal kapcsolatban. Addig is látogass el Facebook oldalunkra, és ha még nem tetted, kövesd is be a Consolumot ezen a felületen, hogy véletlenül se maradj le arról, amikor újabb titkokat fedünk fel előtted a témában!

Hogyan csökkentsd a házépítési kockázatot 2022-ben?

Hogyan csökkentsd a házépítési kockázatot 2022-ben?

Korábbi cikkeinkben már elég részletesen kitárgyaltuk, hogy milyen nagy szerepe van a tervezésnek, és a kivitelező kiválasztásának egy ingatlanépítés összköltségeit tekintve. Arról azonban még kevés szót ejtettünk, hogy :

Milyen kockázatok befolyásolják az építkezések költségét?

Az árat egyik legnagyobb mértékben befolyásoló tényező, az árfolyam.  Itt Magyarországon leginkább az euro árfolyamától függünk, amely komoly kitettség. Ezen felül az építőipar túlterheltségéből adódik egy bizonyos mértékű alapanyaghiány is, amit tovább súlyosbít a háború miatt kialakult betonacél hiánya is.

Általánosságban az energiafüggőség (és itt ne csak a gázra gondolj, hanem a kőolajra és az abból készülő üzemanyagokra) is felfelé tolja a kivitelezés árait.  Mivel szó szerint minden egyre drágább, nyilvánvaló, hogy az építőiparban dolgozó szakembereknek is egyre többet kell fizetni.

Az építőipar pedig olyan ágazat, amely jelentős számú élőerővel dolgozik, és bár vannak próbálkozások a technológiai fejlesztésre, a robotizált lakásépítés egyelőre még utópia. Talán a nem olyan távoli jövőben ez is eljöhet, de ha így is lesz, attól ma még nem lesz olcsóbb semmi.

No, de nézzük a kockázatokat, és azt is, tudsz-e ellenük védekezni!

KOCKÁZATOK

1.    Euro árfolyam

Ezzel sajnos nem sok mindent tudsz kezdeni. Egy lehetőséged van, hogy akkor vásárolsz építőanyagot, amikor olcsó. Sajnos az euro árfolyammal szemben nagy a kitettséged, így az, hogy az árfolyamon való nyerészkedéssel tedd olcsóbbá az építkezésed, puszta spekuláció.  Ha úgy tetszik lutri.

2.    Munkaerőhiány

Ez is egy olyan tényező, amely nem enged nagy mozgásteret. Tudsz persze keresni olcsóbb munkaerőt, de ilyenkor mindig kérdéses a minőség. Mennyit nyersz a kókler munkás órabérén, ha tönkreteszi a drágán vásárolt alapanyagot? Fogadd el inkább, hogy nem véletlen az, hogy a jó szakemberekre sokat kell várni, és megkérik az árukat.

Az ár a szakember által nyújtott szolgáltatás része. Lehet belőle következtetéseket levonni, de azért az ér nem minden. Soha ne egyedül ez alapján dönts, inkább menj el, és nézd meg a referenciamunkáit! A legdrágább munka ugyanis az, amit kétszer kell elvégezni.

3.    Alapanyaghiány

Lássuk be, ezt sem nagyon tudod befolyásolni. A hatalmas kereslet miatt a magyar gyárak zöme túlterhelt. A betonacél nagyrészt Oroszországból érkezik. Kérdés, hogy milyen lehetőségekkel van módod élni, azért itt már több opciód és egy kis mozgástered már van.

  • Megveheted előre az alapanyagokat. Így legalább lesz, és attól a pillanattól, hogy ez megvan, az árfolyamkockázatnak, és egy későbbi alapanyaghiánynak már nem vagy kitéve. Hátrány, hogy benne áll a pénzed – de szokatlan időkben, szokatlan megoldásokra kényszerülünk.
  • Vetesd meg az anyagokat a kiviteleződdel. Ennek akkor van értelme, ha az 5% ÁFA-kedvezményt igénybe vennéd. Természetesen ilyenkor is előre kell fizetned, hiszen egy kivitelezőtől sem várhatod, hogy hónapokig parkoltassa a pénzét a te anyagaidban. Ehhez a megoldáshoz jó adag bizalom is szükséges. A vállalkozó ugyanis ugyanúgy 27% ÁFÁ-val vásárolja meg a terméket, tehát meg kell finanszíroznia a 22% ÁFA különbözetet, amit majd hónapok múlva igényelhet vissza, jó eséllyel egy NAV ellenőrzés keretein belül.
  • Rábízhatod magad a szerencsére. Vagy lesz anyag, amikor kell, vagy nem. Na, ezt a megoldást én semmiképpen sem javaslom. Főként azért, mert a nagy ütemű áremelkedés most még inkább azt teszi logikussá, hogy vedd meg előre minél előbb, amit csak tudsz. Lehetőleg minél több mindent.

4.    A kivitelezővel kötött megállapodás

Láthatod, hogy kockázatok nélkül nincs építkezés. A kockázatok árát pedig mindig mindenhol a végfelhasználó fizeti meg, aki jelen esetben most te vagy. Te, aki építkezni akarsz.  A kockázatokat részben lehet csökkenteni, de teljesen lenullázni őket lehetetlen.

A rizikót átvállalhatja tőled a kivitelező, így te nyugodtan hátradőlhetsz, a kialkudott ár kifizetésén kívül téged más probléma nem fog terhelni. De azért illúzióid ugye nincsenek? A kivitelező természetesen beárazza ezeket a kockázatokat, ő sem ellensége saját magának.

Nézzünk meg néhány lehetőséget, hogyan kezelhető ezeknek a kockázatoknak a kérdésköre?

A kockázatok természetesen maradnak, de nem mindegy, ki számol velük! Most skálában mutatom be a kockázatoknak a kivitelezési szerződésekre gyakorolt hatását. Az első esetben minden kockázatot a kivitelező visel, míg az utolsóban mindent az építtető – vagyis te!

(1) Átalányáras tervezési és kivitelezési szerződés

Te csak a vázlatokba, vagy a műszaki részletekbe szólsz bele. Minden mennyiségi-, minőségi-, árfolyam-, és egyéb kockázat a kivitelezőt terhel. Ennek megfelelően, közel kétszer annyiba fog kerülni az építkezésed, de legalább előre tudod majd, hogy pontosan mennyibe.

(2) Külön tervezési szerződés és utána kötött átalányáras kivitelezési szerződés

Ez esetben a kivitelezést csak a tervek elkészülése után árazzuk be. Hátránya, hogy nehezebben kalkulálhatók előre a költségek, de kockázatok nagy része így is a kivitelező vállát nyomja, aki kiszámol egy árat, és amíg nem változtatsz menet közben valamin, addig az az ár van érvényben.

(3) Külön tervezési szerződés, és tételes elszámolású kivitelezési szerződés

Lényegében ugyanaz, mint az előző, azzal a különbséggel, hogy a mennyiségi eltérések kockázatát te viseled. Ha a kivitelező például elszámolta magát a szükséges falazóelem mennyiségét illetően, akkor neked kell a zsebedbe nyúlni a hiányzó tégla megvásárlása miatt. Szóval téged sújt az építőanyag mennyiségi-, és árfolyamkockázata.

(4) Külön tervezési szerződés, és munkadíjra kötött szerződés anyagkezeléssel

Ez egy elég korrekt elosztása a kockázatoknak. A tervek után a kivitelező elkészíti az árajánlatot, a munkadíj innentől fogva átalányáron fut tovább, az anyagokat pedig versenyeztetni kezdi. Amikor kiválasztásra került az anyag azt megvásárolja, ám erre kezelési költséget számol el feléd. Ennek mértéke változó, mi például a nettó árak +10% díjjal számoljuk ezt el.
Előny, hogy 5%-os ÁFÁs kivitelezés esetén téged nem terhel a teljes ÁFA-összeg, hátránya, hogy az anyaghiányból adódó, és az árfolyamkockázatot te viseled.

(5) Külön tervezés, és projektmenedzsment

Ilyenkor nyílt lapokkal játszik a kivitelező. Minden keletkező költséget eléd tár, és elszámolja veled. Így te az összes a projekthez tartozó kiadást kontroll alatt tarthatsz, ráadásul úgy, hogy nem neked kell kinyomozni, hogy melyik szaki milyen munkát végez. A projektvezetőd segíteni fog, és együtt keresitek meg a legjobbat. Az előkészítő munkát tehát más végzi helyetted, neked csak döntened kell. Természetesen ez a szolgáltatás sincs ingyen, megállapodástól függően, az összes költség kb. 15-25% közti összegét számolják fel, mint projektmendzsmenti költség.
Előnye, hogy kézben tarthatod a költségek alakulását, hátránya, hogy minden kockázat téged terhel.

Nem vitás, hogy a legolcsóbban akkor jöhetsz ki az építkezésből, ha az utolsó megoldást választod, azonban ezzel együtt a legtöbb kockázati tényező is kizárólag téged terhel ilyenkor. Természetesen ezeken a megoldásokon kívül lehetnek árnyaltabbak is a lehetőségek, minden csak megegyezés kérdése. Például gondolhatsz arra, hogy te veszed meg az alapanyagot – ám ezt nem javaslom, mert magánszemélyként vajmi kevés esélyed van arra, hogy jobb árat kapj egy tüzépen, mint a kivitelező.

Összefoglalás, ha úgy tetszik: tanulság

Olyan megoldás csak a mesében létezik, hogy olcsón, jó minőségben építkezhetsz, főleg úgy, hogy neked semmi dolgod nem lesz a kivitelezés során. Sokan ott számolják el magukat, hogy azt hiszik, ha saját maguk építkeznek (igaz szakértelem nélkül) akkor olcsóbb lesz az egész. Persze, olcsóbb lesz, mert önmaga csinálta. De lassabb is lesz.

És ha hozzáadnánk a ráfordított időt megszorozva az óradíjjal..? Akkor is olcsóbb lenne? Vagy a te időd ingyen van? Dolgoznál ingyen a munkahelyeden? Akkor magadnak miért? Ezt is számszerűsíteni kell, mert a munka akkor is értéket képvisel, és akkor is ára van, ha magadnak csinálod! Számold csak hozzá még az adókat, járulékokat is, ahogy egy tisztességes vállalkozó fizeti az alkalmazottait!

Az a helyzet, hogy nincs új a nap alatt. A szüksége munkát valakinek bele kell tennie, a piaci kockázatokat valakinek meg kell fizetnie. Ha kockáztatsz, akár nyerhetsz is a végén. De ha mégsem, most már nem mondhatod, hogy én nem szóltam!

Építkezz olcsóbban 2022-ben!Ingyenes eszköz, amivel milliókat spórolhatsz! – 1. rész

Építkezz olcsóbban 2022-ben!
Ingyenes eszköz, amivel milliókat spórolhatsz! – 1. rész

A mai cikkben egy viszonylag egyszerű módszert mutatok meg, amellyel milliókkal több maradhat a zsebedben egy építkezés során. Hogy mi is ez? Elárulom már most az elején: a kivitelező kiválasztása. Én viszont azt is megmutatom, hogyan tudsz jól dönteni!

Gyakori probléma ugyanis, hogy az egyszeri építkezni vágyó kap több árajánlatot, majd ezek alapján dönt, és kiválaszt valakit a feladatra. Ezzel nem is lenne gond, de a legtöbb esetben az ajánlatkérő nem ismeri az ajánlat pontos részleteit, és műszaki tartalmát. Tulajdonképpen az almát hasonlítja a körtéhez, amikor döntést hoz.  Aztán mivel nem ért a műszaki részletekhez, később jön majd a pótmunkák tömkelege, és velük együtt rengeteg plusz költség.

Hogyan állj neki a generálkivitelező kiválasztásának?

Mielőtt jobban belemélyedünk ebbe a témába, javaslom, hogy olvasd el ezt az oldalt, mert meggyőződésem, hogy nem a generálkivitelező kiválasztása a legfőbb feladat. Illetve természetesen ez is fontos, de emellett még számtalan feltételnek kell teljesülnie ahhoz, hogy eredményre juss.

Megelőző feltételek a generálkivitelező kiválasztásához

Ahhoz, hogy  almát az almával hasonlíthass össze, és tényleg jól dönthess először meg kell hoznod néhány komoly döntést.

1.    feltétel: Csak kivitelezés, vagy kivitelezés+tervezés?

Döntened kell, hogy csak kivitelezőt, vagy olyan vállalkozót keresel, aki a tervezést és a kivitelezést is megoldja az adott épületre? Mindkét esetben teljesen más feltételekkel számolhatsz, eltérő módon kell levezényelned mindent, és rengeteg más buktató veszélye leselkedik rád.

Élő példa következik: A legtöbb magyar könnyűszerkezetes házgyártó és kivitelező cégtől kaphatsz egy olyan műszaki leírást, amely pontosan leírja, hogy mit tartalmaz az ár. Illetve nem mindig pontosan. Sajnos van rá precedens, hogy leírják ezt: „30 cm széles beton sávalap vasalás nélkül, 20 cm zsalukő lábazati fallal, 10 cm vastag szerelőbetonnal, benne d=6 mm hegesztett hálós vasalással.”

S, hogy mi ezzel a gond? Ha műszaki ember lennél, egyből felszaladna a szemöldököd, és feltennéd a következő kérdéseket:

  • Biztosan elég a 30 cm? Jellemzően 50 cm széles alaptestet használunk. Mi történik, ha a tervezés során kiderül, hogy szélesebb kell? Pótmunka!
  • Milyen minőségű betonról van szó? Lehet, hogy nem tudod, de többféle beton minőséi osztály is létezik. Nem mindegy, hogy olyan beton tartalmaz az ár, amely kerti szegélynek alkalmas, vagy olyat, amely egy épületet is meg tud tartani. A szám, amit keress a C25/30! Ha ennél kisebbet látsz, ott jó eséllyel jön majd a pótmunka, vagy gyenge lesz a minőség!
  • Lábazati fal 20 cm? Ezt milyen statikus tervezte? A tervezés során 30 cm lesz az, és pótmunka!
  • Monolit vasbeton 10 cm? Na ne! Már az iskolában megtanulja mindenki, hogy ez 12 cm vastagságtól indul! Biztos, hogy elég hálós vasalás bele? Mi jön? Pótmunka!

És mi az, amit már megtanultunk a pótmunkáról? Hogy ez a legdrágább egy építkezésen! És akkor most még csak az alapozásnál tartunk! Ha ilyen irányba indulnál, mindenképp érdemes szakmai konzultációt kérned, mert olyan minőségbeli eltérések lehetnek két ajánlat közt, hogy azt laikusként biztosan nem fogod tudni összehasonlítani, sem megállapítani, hogy megfelel-e a követelményeknek.

2.    feltétel: Terv és költségvetés

Legyen költségvetésed! Ha körültekintő akarsz lenni, akkor ez nélkülözhetetlen. Ebben vannak ugyanis olyan műszaki részletek, amelyek fontosak lehetnek a kivitelezőnek. (Pl. beton és betonacél pontos minősége, szemszerkezete, acél mennyisége, termékek típusa, színe stb.)

A terv és a költségvetés együtt adja meg azt a műszaki tartalmat, amelyet a generálkivitelező kiválasztásakor össze akarsz hasonlítani. Ezek nélkül eltérő műszaki tartalomra számolhatnak a kivitelezők, és megint ott leszünk, hogy almát a körtével hasonlítgatsz.

Költségvetést csak terv alapján tudnak neked készíteni. Ha nincs terved, akkor terveztess, vagy válaszd a tervezés+kivitelezés típusú szerződést! Kérj segítséget!

3.    feltétel: Szakmai tapasztalat

Szintén nélkülözhetetlen. Persze az interneten mindent megtalálsz, főleg, ha Google a barátod, de szakértelem híján jó eséllyel lejár az engedélyed, mire mindent kinyomozol. Egy szakember pedig már ránézésre meg tudja mondani, hol hibázik a dolog.

Most azonban azoknak szeretnék segíteni, akik mégis maguknak akarják ezt megoldani, így feltételezem, hogy van már valamilyen terved. Tervek hiányában csak költségbecslést tud neked adni a kivitelező. Arról pedig ne legyenek kétségeid, hogy egy dörzsölt generálkivitelező van annyira rafinált, hogy mindig ő járjon jól.

Minél részletesebb a terved, annál pontosabb költségvetés adható rá, így a kockázatoddal együtt csökken a kivitelezési költséged is. Ne feledd! Egy vázlatos, és egy a végletekig pontosított terv alapján épített épület bekerülési költsége között akár 15-25% árkülönbség is lehet! De erről ebben a cikkben már szó esett, konkrét példával.

Tarts velünk, kövesd rendszeresen blogunkat, vagy Facebook oldalunkat, hogy ne maradj le a következő cikkről, amelyben lépésről lépésre bemutatom, hogyan válaszd ki a generálkivitelezőt!

Hogyan építkezz olcsóbban 2022-ben! Van hozzá 7 tippünk, még a tervezés előtt!

Hogyan építkezz olcsóbban 2022-ben! Van hozzá 7 tippünk, még a tervezés előtt!

Sokan szeretnének építkezni, de nem tudják, merre is induljanak el. Teljesen érthető, hiszen laikusként nem építesz minden évben egy új házat. Az építkezés sokkal inkább életed egyik legnagyobb projektje lesz, aminek a kezdetén talán azt sem tudod igazán, kihez fordulj segítségért.

Ebben és a következő cikkekben olyan témákat tekintünk át, amely segíthet abban, hogy valamivel kedvezőbb áron tudj építkezni. Bár a magunk részéről mi az új építésű házakban hiszünk, számos olyan tippet, ötletet találsz majd itt, amelyek egy átalakítás során is hasznosak lehetnek.

„A terv nem ér semmit, a tervezés viszont mindent jelent”

Emlékeim szerint, talán Ady Groove-tól, az Intel magyar származású vezetőjétől származik a fenti idézet, amelynek a lényege nagyon jelentős lesz számodra, ha építkezni fogsz. Hogy miért?

Fontos tudnod, hogy a tervezésre fordított idővel az építkezés idején spórolsz. És ez nem csak az építőiparban örök érvényű igazság, hanem bármilyen területen. Ha ugyanis mindent jó előre kitalálsz, eltervezel, akkor az esetlegesen felmerülő problémákat is átgondolod. Így jó eséllyel elkerülhetsz rengeteg nehézséget, vagy ha mégis szembekerülsz velük, akkor könnyebben és gyorsabban meg tudod oldani őket. Minél pontosabb az elképzelésed, annál jobb eredményre számíthatsz.

Azt is tudnod kell, hogy a tervek az idő függvényében változhatnak. Minél többet foglalkozol ugyanis egy témával, annál több ötleted lesz. Ha még időben pattannak ki a fejedből az új ötletek, akkor ezeket be tudjátok emelni a tervbe, így az építkezés szakaszában nagy adag fejfájástól kímélheted meg magad.

Ne feledd! A legdrágább mondat, ami egy építkezésen elhangozhat az, hogy „ezt nem így gondoltam”.


Ha tudatosan tervezel, és minden gondolatod rákerül a tervekre egyrészt jobban ellenőrizhető lesz a megvalósítás, vagyis az építkezés, ezzel pedig csökken a kockázatod.

7 Conoslum tipp az olcsóbb építkezéshez

A kisebb kockázat kevesebb plusz kiadást eredményez. Nézzük, milyen kockázatcsökkentő intézkedéseket tehetsz meg még a tervezés előtt, vagy alatt!

1.    Légy észnél már a telekvásárláskor!

A telek paraméterei, és a vonatkozó jogszabályok eleve behatárolják, hogy az adott területre mit építhetsz, és mit nem. Ezért célszerű már a telek megvétele előtt ezt a kérdést körüljárni, és megvizsgálni, hogy a lehetőségek megfelelnek-e egy olyan ház építéséhez, amilyet szeretnél. 

Ennek a kérdésnek a megválaszolásában segít a Mielőtt telket veszel szolgáltatásunk, de a főbb pontokat magad is megvizsgálhatod. Érdemes átgondolnod a szakértő segítségünk igénybevételét, hiszen amit te napokig keresgélsz majd a jogszabályok közt, azt nagy eséllyel mi fejből tudjuk. Rengeteg időt spórolhatsz egy ilyen szolgáltatás igénybevételével, plusz mi olyan szakmai összefüggésekkel is tisztában vagyunk, amelyek átlátásához több év építőipari gyakorlat szükséges.

2.    Tervezd meg a pénzügyeid!

Nem elég az épületet megtervezni! Azt is tudnod kell, mikor, hogyan és miből fogod tudni finanszírozni a kivitelezést. A fizetési ütemezést befolyásolja majd az is, hogy miből szeretnél építkezni. Ha ugyanis könnyűszerkezetben gondolkozol, ott tudnod kell, hogy a gyártók zöme csak akkor adja ki a szerkezetet, miután a teljes vételárat kifizetted.

A különféle támogatások is bizonyos műszaki készültségi fokhoz vannak kötve, így már a tervezéskor fontos tisztában lenned ezekkel a lehetőségekkel. Ugyanúgy, ahogy azzal is, hogy mikor és mennyi támogatáshoz juthatsz. Sokan nem is tudják, de ma Magyarországon akár 40-50 millió forint támogatáshoz is juthatnának adóoptimalizálással. Miért ne használnád ki a lehetőségeid? Csak azért, mert nem tudsz róluk? Ezzel a területtel külön könyvelési szakemberek foglalkoznak, mint amilyen a BabaTB is. Érdemes felvenni a kapcsolatot ez ügyben is egy szakértővel.

Mindenképp érdemes konzultálni pénzügyi szakértővel az építkezés során megvalósuló pénzáramlásról, hiszen a meglévő tőkédet be is fektetheted a felhasználásig, és akár a tervezés díját meg is keresheted az idő alatt, amíg szükség nem lesz rá.

3.    Addig nyújtózkodj, ameddig a takaród ér!

Ezt az örök érvényű közmondást még kiegészíthetjük azzal is, hogy „és ne legyenek irreális elvárásaid!” Sokan ugyanis még ma is azt gondolják, hogy 300.000 Ft/m2 áron felhúznak egy házat. Végül is persze, lehetséges. Más kérdés, hogy ennyiért mennyire lesz komfortos, energiatakarékos, és lakható.

Fogadd el, hogy a mai realitás a minimum nettó 500.000 Ft/m2 ár, a hasznos alapterületre vetítve. Ha ennél olcsóbb ajánlatot kapsz, élj a gyanúperrel, hogy nem lesz szabályos az építkezés, vagy menet közben majd jön a pótmunkák sorozata.

4.    Ne sajnáld az időt a tervezésre!

Tudom, hogy a folyamatosan emelkedő árak inkább arra sarkallnak, hogy siess a tervezéssel. De minél több időt szánsz a tervezésre, annál több ötleted lesz, amelyek nem menet közben jutnak eszedbe, hanem még ebben a korai fázisban. Ha később módosítanál valamit, amikor már zajlik a kivitelezés, akkor jön a drága pótmunka.

Tíz évig dolgoztam az ország egyik legnagyobb generálkivitelező cégénél. Rengetegszer tapasztaltam, hogy mennyibe kerülnek az építkezés alatt megszülető új ötletek, igények, elvárások. Egy eredetileg 3, 2 milliárdos költségvetésű projekt például ilyenek miatt drágult meg 800 millió forinttal, mire átadásra került. 25% pótmunka felár! Ez azért szerintem elég sok a hirtelen felbukkanó ötletekért cserébe, főleg ha úgy nézzük, hogy ezeknek a módosításoknak a jó része már a tervezési szakaszban papírra vethető lett volna.

5.    Ne a tervezésen spórolj!

Ne az ár döntsön a tervező kiválasztásánál sem elsősorban! Válassz tapasztalt tervezőt, aki biztosan nem fog egyetlen négyzetméternyi felesleges, vagy kihasználhatatlan területet tervezni a házadba. Ne felejtsd! 1 m2 alapterület neked minimum 500.000 Ft! Kerüld a rutintalan tervezőket, és dolgozz profival!

Gondold át, hogy te fogod koordinálni a szakági tervezőket, vagy felkérsz rá valakit, aki felelősen tudja vállalni ezt a feladatot? Kérdezz rá arra is, milyen biztosítással rendelkeznek a tervezők, és arra is, hogy pontosan it tartalmaz majd a terv. Mert ugyanazt az épületet meg lehet terveztetni 2 millió, 12 millió forintból is. A lényeg mindig az észszerűségre törekvés!

6.    Kiviteli terv kell!

Nehéz lehet a döntés, amikor azt kell elhatároznod, hogy csak a kötelezően szükséges terveket készítteted el, vagy a további részlettervekre szavazol. Ha – akár a Google – segítségével kicsit utánajársz a témának, azt fogod találni, hogy a szakértők 15-25% közé teszik azt a megtakarítható összeget, amelyet a részletesebb tervezéssel el lehet érni. Bizony! Egy 100 milliós költségvetésűépítkezés esetén 15-25 millió forintot pórolhatsz a részletesebb tervezéssel. Egy 100 m2-es épületre készített legrészletesebb kiviteli terve is maximum 6-8 millió forint. Gondolkodj el ennek lehetőségén, de a mi javaslatunk mindenképp az, hogy legyen kiviteli terved is!

7.    Készíttess költségvetéseket!

A kivitelezők akkor tudnak legkönnyebben és leggyorsabban árajánlatot adni, ha rendelkezel költségvetéssel. A kivitelezés szempontjából ez az egyik legfontosabb dokumentum, hiszen innen olvasható ki szövegesen az, amit a tervező a papírra vetett. A költségvetés lehet aztán a szerződés melléklete is, és ez alapján ellenőriz majd a műszaki ellenőr is. Költségvetést azonban csak már elkészült tervek alapján lehet készíteni!

A költségvetésnek a pontos műszaki tartalom meghatározásán kívül abban is van szerepe, hogy ez alapján könnyebben tudsz majd kivitelezőt is választani. Ha ugyanis minden kivitelező a költségvetés alapján ad árajánlatot számodra, akkor számodra is egyszerűen összehasonlíthatóvá válnak az ajánlatok. A költségvetést tehát érdemes elkészíttetni épületgépészeti és elektromos szakágakra is. Természetesen ehhez minden szakágra kiterjedő kiviteli tervekre is szükséged lesz.

A ZÁÉV-nál szerzett évtizedes munkatapasztalatomból tudom, hogy sokszor az első körös árajánlatokhoz képest átlagosan 10-20%-kal, de volt olyan eset is, hogy felére tudtuk leszorítani a végleges szerződött árat. Mindezt kizárólag a részletesebb terveknek köszönhetően. Ez a fajta versenyeztetés azonban szakértelmet és rutint kíván.

12 dolog, ami befolyásolja az építkezés 2022-ben

12 dolog, ami befolyásolja az építkezés 2022-ben

Amikor elkezded tervezgetni a házépítést, biztos vagy benne, hogy mindenre gondolsz?  Az már egy jó megközelítés, ha generálkivitelezővel történő szerződéskötésen gondolkozol. Mert ugye azt gondolod, hogy ő majd mindent elintéz helyetted, neked pedig „csak” fizetned kell. De tényleg így van vajon? Tényleg mindent elintéz? Hát persze. Kivéve azt, amit nem.

Nézzünk kicsit a dolgok mélyére ebben a témában is!

Az építkezés ára

Természetes, hogy a generálkivitelezőket az áraik alapján akarod összehasonlítani. Ha neked is az az első kérdésed a telefonban, hogy mennyiért építjük meg a házadat, akkor nálunk a rövid válasz az, hogy semennyiért.

Az ugyanis, hogy mennyiért vállalja egy generálkivitelező az építést nagyon sok tényezőtől függ. Szóval ezt a kérdést inkább az első beszélgetés végére tartogasd, amikorra már a kivitelező is kicsit tisztábban lát azzal kapcsolatban, hogy mit is szeretnél.

Persze tudom, hogy tájékozódni szeretnél az árak aktuális szintjéről, de abban is nagy különbségek vannak a kivitelezők között, hogy ki milyen munkálatok ért az így megadott négyzetméteráron.

Ami általában kimarad a generálkivitelezésre vonatkozó árajánlatból

Nézzük, mik a leggyakrabban kimaradó tételek. De mielőtt elárulnám ezeket, gondold át kicsit, hogy neked mire van szükséged a kivitelezőtől! Valóban elégedett leszel azzal, és késznek tekinted a projektet azzal, ha már áll az épület?

Vagy vannak olyan apró részletek, amikre szükséged van, és ha nem a vállalkozó csinálja meg ezeket a dolgokat akkor neked kell? Ez pedig számodra jelent majd plusz időt, utánajárást, és munkát. Ezt se felejtsd ki a matekból, amikor számolni kezdesz. Mert gondolom a te időd is pénz.

Különösen fontos ez manapság, amikor az építőanyagárak napi szinten változnak.

Egyáltalán miért hagynak ki bizonyos tételeket az árajánlatból?
Túl  nagy fantázia és szakértelem sem kell ennek a kérdésnek a megválaszolásához. Egészen egyszerűen azért, mert így olcsóbb négyzetméterárat tudnak leírni a papírra, amitől a kevéssé járatos építkezni vágyók boldogok lesznek.

Az alantasabb vállalkozók aztán később sem térnek ki a részletekre, hanem szerződést kötnek, majd amikor már folyik az építkezés akkor jönnek elő a hiányosságok, amikre azért mindenképp szükséged lesz. Persze szívesen megcsinálják majd, és ugyanolyan szívesen ki is számlázzák ezeket pótmunka tételként, hiszen nem szerepeltek az eredeti szerződésben.

Nálunk ez másképp működik. Mi már az elején szeretünk tisztázni minden apró részletet, hiszen egy esetleges pénzhiány miatt félbe maradt építkezés nem lehet egyetlen tisztességes vállalkozó érdeke sem!

No, és akkor most jöjjön a 12 tényező, amit sok generálkivitelező kihagy az ajánlatból, de neked azért mégiscsak nagy eséllyel szükséged van rá!

1.     Napelemek

Az első, és leggyakrabban hiányzó elem. Annak ellenére, hogy a jelenlegi szabályozások mellett ma már igencsak nehézkes e nélkül használatba venni. Előnyét és fontosságát most nem is részletezném.

2.     Fűtési rendszerek

Természetesen ezt azért nem hagyják ki teljes egészében, de van egy nagyon elterjedt trükk. Ez pedig az, hogy beterveznek az ajánlatba egy márkás gázkazánt, amelyről már mindenki hallott. Mondjuk egy Bosch-t. Ez jól hangzik, laikusként már hozzá is kapcsoltad a megbízhatóságot, amelyet a kivitelezőre is igaznak gondolsz.

Hogy mégis mi a gond? Egyre ritkábban építünk be gázkazánokat, hamarosan pedig már forgalmazni sem lehet őket. Ha erre útközben döbbensz rá, megint csak jöhet a pótmunka a hőszivattyú miatt.

3.     Teraszburkolatok, és járdák

De hát ez nem is az épület része! Igaz. De ahhoz, hogy komfortosan használhasd a házad, kétségtelenül szükség van rájuk. Hacsak nem akarsz az építkezés végén az esős, latyakos évszakokban állandóan sáros lábbal becsörtetni a vadonatúj házba.

S hogy ki viseli ezeknek a költségét? Nyilván te, ha nem volt benne az eredeti ajánlatban. Tulajdonképpen jogosan marad ki belőle, hiszen valóban nem tartozik az épület négyzetmétereihez ez a felület. De azért minimum egy, a bejárati ajtóig vezető térköves járda alap. Ne feledkezz meg erre a tételre is rákérdezni!

4.     Kertészet, tereprendezés

Ugye mennyivel jobb egy füvesített udvaron grillpartit tartani a barátokkal, vagy a családdal, mint a porban? A végeredményhez az is hozzátartozik, hogy rendben legyen a kert, az udvar. Persze te magad is elvégezheted ezt a munkát, csak meg kel hoznod a döntést: pénzt áldozol a szép kertre, vagy inkább időt.

Ha rám hallgatsz, inkább pénzt, mert abból lehet többet keresni, az időnk azonban véges, és nem pótolható.

5.     Öntözőrendszer

Persze ez csak akkor fontos, ha szükséged van rá. Mert lehet úgy is, hogy reggelente kávézás közben, vagy este a meccs nézése, vagy a családdal töltött idő helyett slaggal a kezedben öntözöd a gyepet. De miért tennéd, ha automatizálni is lehet ezt a tevékenységet?

Ráadásul a többi költséghez képest elhanyagolható nagyságrendű pénzbe kerül a kiépítése. És miért ne most tennéd meg, amikor még úgysincs szép füved?

6.     Kerítés

Ha nem akarsz a csodás újépítésű házad elé egy sima drótkerítést, akkor ezt is bele kell kalkulálnod a költségekbe. Ráadásul egyes településeken előírás az is, hogy összhangban kell lennie az épület megjelenésével.

Ez szintén olyan tétel, amit nem kötelező a generálkivitelezőnek beletennie az ajánlatba, de ha már ő úgyis ott lesz a munkaterületen, sokkal életszerűbb vele megcsináltatni ezt is, mint ilyen kis munkára keresni egy másik csapatot.

7.     Anyaghasználat

Természetesen a beépített anyagok minősége is jelentősen befolyásolja az árat. Nem mindegy ugyanis, hogy egy dörzsölt vakolat, vagy egy 100.000 Ft/nm árú szálcement burkolat kerül a homlokzatra. Nem ritkaság a 20.000 Ft-os szőnyegpadló, vagy a 30.000 Ft-os csempe sem.

Persze nem feltétlenül akarsz ilyen minőségű anyagokat, de ha mégis, akkor szintén építkezés közben fog kiderülni, hogy több költséged lesz. Miért? Mert a generálkivitelezők átlagosan maximum 6.000 Ft/nm burkolat árig garantálják a négyzetméterárat.

8.     Közművek

Az alap kivitelezési árban általában nem szerepel a szükséges közművek bekötése, és az ezekhez fűződő hivatali ügyintézés. Nekiveselkedhetsz persze te is, de valószínűleg több idődbe fog kerülni, mint annak a szakembernek, aki álmából felkeltve is tudja, hogy hova, mikor, milyen papírokat kell beadni, és kinek, mikor, mennyit kell befizetni.

Ha drága az időd, és nem bírod a hivatali stresszt, inkább bízd ezt is a kivitelezőre, és kalkuláljátok bele az árba!

9.     Medence

Jó, nem mindenkinek kell ez sem. De ha egyszer mégis szeretnél, járj utána, mert nagy eséllyel (típustól függően persze) az építése engedélyhez kötött, amiben szintén jól jöhet a szakember segítsége.

10. Felvonó

Nem egy általános igény, de egyre többször találkozunk vele mi is. Ha szeretnél egyet, mindenképp jelezd, mert fontos figyelembe venni ezt is a kezdeti becslések során. A felvonók létesítése, és üzemeltetése külön engedélyhez kötött, és külön hatóság bírálja el az üzembe helyezést, valamint a karbantartásra is szigorúan oda kell majd figyelned.

11. Terepviszonyok

Talán nem is gondolnád, de a telek megközelíthetősége, lejtése, és a talaj tulajdonságai is jelentős befolyással bírnak az árra nézve. Minél meredekebb, minél nehezebben megmunkálható (pl. sziklás)a talaj, annál többe fog kerülni a munka. Ha még behajtási engedélyhez is kötött a terület megközelítése, az szintén feljebb tolja a költségeket.

12. Gazdasági helyzet

Elég csak annyit mondanom, euro árfolyam, és már tudod is miről lesz szó. Márciusban a betonacél duplázta meg az árát, mindössze egyetlen hónap leforgása alatt. Tavaly fát volt szinte lehetetlen beszerezni. A hiány pedig áremelkedést szül, míg végül a fa és az acél esetében is eljutottunk odáig, hogy már nem az volt a kérdés, hogy miért ilyen drága, hanem az, hogy egyáltalán honnan tudnánk, bármennyiért is beszerezni.

Nem születtünk Nostradamusnak

Sajnos tehát, a nulladik beszélgetés első percében, mi sem fogjuk tudni megmondani neked, mennyi lesz az építkezésed költsége. Ha erre képesek lennénk, a lottó ötös se okozna gondot.

Kristálygömb, és született jóstehetség híján mi inkább felépítettünk egy olyan rendszert, amelynek a segítségével a legpontosabban fel tudjuk mérni az igényeid. Ezek alapján aztán már lehet számolgatni. Ez a rendszer összesen 64 kérdéskört vizsgál. Ebből mutattam meg most ebben a cikkben tizenkettőt.

Ha tényleg komolyan gondolod az építkezést, és szeretnél biztos lenni abban, hogy azt fogod kapni a pénzedért, amit elképzeltél, mindenképp érdemes minket megkeresned. Mert mi egyetlen apró részlet felett sem siklunk el.