Sokféle állami támogatás, CSOK, babaváró, otthonteremtési-, és otthonfelújítási támogatás, kedvezményes ÁFA, zöld hitel, no és a pandémia. Ezek együttesen olyan hatást gyakoroltak az építőanyagok áraira, hogy eddig sosem látott drágulás következett be a piacon. De mennyi a házépítés ára 2021-ben?
Ha éppen most töröd a fejed azon, hogy házépítésbe fogj, nem lesz könnyű dolgod a költségek előzetes megbecslésével. A kivitelezők nap mint nap találkoznak azzal az igénnyel, hogy a lehető legolcsóbban valósuljon meg az építkezés, és az sem ritka, hogy olyan, a mai viszonyok mellett irreálisan alacsony árat képzelnek el a megrendelők, amelyet egy tisztességes vállalkozó nem tud garantálni.
Téged, mint a leendő ház tulajdonosát nagy valószínűséggel hidegen hagy, hogy mi az oka az acél és a fa őrületes drágulásának. Ahogy az sem érdekel, hogy évente 30-40 törvény, és jogszabály változik meg, amelyeknek meg kell felelnie az újonnan épített ingatlanoknak. Téged nyilván csak az érdekel, hogy felépüljön végre álmaid otthona, és lehetőleg ne rúgjon az összköltsége csillagászati magasságokba.
Hogyan érdemes belevágnod? Konzultálj szakértővel!
Semmiképpen se azzal kezdd, hogy veszel egy telket valahol. A legjobban akkor jársz, ha még minden nagyobb pénzköltéssel járó mérföldkő előtt leülsz beszélgetni egy szakemberrel. Igen, biztos, hogy ez is bele fog kerülni néhány tízezer forintodba, de jobb megfizetni valakit az elején, aki kellő szakmai ismeretekkel rendelkezik az építőipar berkeiben, mint kidobni több milliót egy telekre, esetleg nekikezdeni az építkezésnek, és útközben rájönni, hogy ez mégsem fog menni.
Áldozz egy keveset az idődből arra, hogy képbe kerülj, mégis mibe fogsz belevágni!
Ne a kivitelezőt keresd először!
Sokan azzal kezdik a házépítés ügyeinek intézését, hogy felkeresnek egy kivitelezőt, és felteszik a nagy kérdést: Mennyiért építene meg egy X négyzetméter alapterületű házat?
Rendes kivitelező ettől a kérdéstől persze fogja a fejét, és rendszerint kitér a válasz elől. Ez persze bosszanthat, de gondolj csak bele egy kicsit az ő helyzetébe!
Azzal kezdtük, hogy milyen irreálisan elszabadultak az árak. Az építőanyag telepeken napi árakat tudnak mondani szinte mindenre. Azt sem tudjuk, jövő héten mennyibe fog kerülni a falazóanyag, vagy a gerendák, nem hogy sok hónap múlva, mire az engedélyes tervek a kezedben lesznek.
Te a helyében mernél mondani négyzetméterárat, és le mernél szerződni ennyivel korábban?
Legyen terved!
A lényeg tehát, hogy először készíttess tervet! Igen, tudom, drága ez is. Egy jól átgondolt családi ház tervezési költsége a házépítés kivitelezési költségének általában a 7-8, több esetben a 10%-át is kiteszi. Nem kevés pénz. De ennek meg kell lennie!
Ha terv nélkül építkezel, és a hatóság megneszeli, azonnal megbüntetnek, akár több millió forintra, és legrosszabb esetben még az épület elbontására is kötelezhetnek. Bízd építészre a tervezés felelősségteljes feladatát! Ő nem csak azzal foglalkozik, hogy milyen külleme legyen majd a házadnak, és hol húzódjanak a helyiségeket elválasztó falak. Azért is felel, hogy a házadat megfeleltesse az éppen aktuálisan vonatkozó rengeteg törvényi előírásnak és jogszabálynak. Mindezt annak érdekében, hogy ne csak szép, és otthonos, de az előírásoknak is megfelelő eredménye legyen a házépítésnek.
Ne spórolj a tervezésen! Lehet, hogy úgy érzed elég a legszükségesebb terveket elkészíttetni, és boldog elégedettséggel tölt el a tudat, hogy néhány millió forint a zsebedben marad. Ez az örömmámor azonban csak addig fog tartani, amíg azt nem hallod az építőmestertől, hogy: „Ezt én úgy gondoltam, hogy..” Te pedig nyilván másképp gondoltad, csak ez a „fapados” tervekről nem volt leolvasható. Itt jön el a pillanat, hogy dönthetsz: lemondasz az eredeti elképzelésedről, vagy többletköltség fejében megrendeled a pótmunkát a kivitelezőtől. Esetleg bocsátkozhatsz elszámolási vitába is, de az az egy biztos az utóbbi esetekben, hogy a befejezés nem lesz meg az eredeti határidőre.
Soha ne foglalkozz azzal, hogy volt korábban!
Az épületek az elmúlt évtizedekben egyre korszerűbbek lettek, és napjainkra sokkal magasabb műszaki színvonalat képviselnek, mint 30-40 évvel ezelőtt. Egyrészt azért, mert emiatt nem is lehet összehasonlítani, másrészt pedig a saját nyugalmad érdekében, soha ne foglalkozz azzal, hogy bezzeg régen mennyivel egyszerűbb volt a házépítés.
Ma már nem megvalósítható, hogy hétvégente összejönnek a haverok és a család, aztán hipp-hopp felfalaznak egy házat. Néhány évtizeddel ezelőtt ugyanis még sehol sem voltak azok az energetikai szabályok, amelyeknek ma már minden újépítésű lakóingatlannak meg kell felelnie, a környezetünk védelme érdekében. A modern gépészeti, fűtés, és napelem rendszerek kiépítéséhez képzett szakemberekre van szükség. Ennek a hatása pedig, bizony a házépítés áraiban is tetten érhető. Így tehát soha ne hasonlítsd össze egy húsz éve és egy ma épített családi ház építési árait!
Ne hallgass önjelölt szakértőkre!
Az építkezés, házépítés tematikájú közösségi média csoportok, tele vannak szakértőkkel. Vagy legalábbis olyan megmondó emberekkel, akik nonstop szórják a jó tanácsaikat az internet szélrózsájának minden irányába.
Nyilván Te is beléptél már legalább egy ilyen csoportba. Ugye? Nincs ezzel gond, de egy dologra hadd kérjelek meg! Mindig kezeld fenntartásokkal az ilyen, és hasonló fórumokon kapott tanácsokat! Mielőtt bárkinek is elfogadod a véleményét, derítsd ki, hogy ki ő, mivel foglalkozik, milyen szakmai alapja van arra, hogy bizonyos témában tanácsot adjon bárkinek? Sokan hiszik azt, hogy azért mert egyszer már építkeztek, minden szükséges tudás az övék. De ez nincs így!
Ha tanácsra van szükséged, vagy olyan kérdés foglalkoztat, amelyhez szakavatott személytől vársz választ, ismét csak azt tudom mondani, amit korábban is: Fordulj szakértőhöz!
Hogy alakulnak a házépítés árai 2021-ben?
Hogy a későbbiekben hogyan fognak alakulni, azt sajnos nem tudom. Senki sem tudja. A pillanatnyi átlagárakkaltudok neked szolgálni, amelyeket a kivitelező partnereinkkel folytatott beszélgetések során tudtam meg.
Ha négyzetméterárra kérsz ajánlatot több cégtől is, biztosan meg fogod tapasztalni Te is, hogy elég nagy a szórás, akár 40%-os különbség is lehet a legolcsóbb és a legdrágább ár között.
A végső ár, amelyet nyilván részletes tervdokumentáció alapján tud megadni a kivitelező is, függ az alkalmazott technológiától, a kivitelezés helyszínétől, a Te igényszintedtől, de még a terep lejtésétől is.
Összességében azt javaslom, hogy semmiképpen ne kalkuláld előzetesen a házépítés költségeit az alábbi árak alatt! Ezek az árak nettó alapterületre vonatkoznak, és nem tartalmazzák a telekárat, a jogi eljárások díjait, és a tervezés költségét sem.
– tégla épület: kb. 450.000,- Ft+ÁFA/négyzetméter-től
– acél szerkezetű épület: kb. 350.000,- Ft+ÁFA/négyzetméter-től
– fa könnyűszerkezetes épület: kb. 500.000,- Ft+ÁFA/négyzetméter-től
A házépítés ára magas. Nem tudod megfizetni?
Ha így van, akkor arra kérlek, most inkább ne építkezz! Természetesen csak tippelgetni lehet azzal kapcsolatban, hogy a jelenlegi árak hogyan fognak változni a jövőben. Arra azért valószínűleg nem kell számítanod, hogy belátható időn belül olcsóbb lesz építkezni a jövőben, mint most.
Az európai árakat ugyanis még mindig nem értük utol, csak egyre közeledünk hozzájuk. Más kérdés, hogy a fizetésekről nem igazán mondható el ugyanez. Egyre inkább úgy tűnik, hogy Magyarországon főként a befektetők, és a külföldiek tudnak elsősorban építkezni, hiszen nekik van anyagi forrásuk hozzá.
Mit tehetsz? Számolj ki jó alaposan mindent, és ha rám hallgatsz, akkor kizárólag a birtoklási vágy miatt semmi esetre se ugorj bele egy házépítésbe! Semmi értelme akkora hitelt felvenned, amit még az unokáid is fizetni fognak. Ha nincs kellő tőkéd, és muszáj hitelt felvenned, ne hagyd ki azt, hogy egy hozzáértő pénzügyi szakemberrel konzultálj a lehetőségeidről! Ha olyat keresel, aki nemcsak egy újabb hitelterméket akar eladni, hanem a Te hosszú távú érdekeid is szem előtt tartja, szívesen ajánlunk számodra kompetens pénzügyi szakértőt.
Légy mindig alapos, és körültekintő, hiszen a házépítés nem egy rövidtávú projekt, és alapvetően meghatározza életed következő évtizedeit! Ha szívesen olvasnál még a házépítés költségeinek kiszámításáról, olvasd el korábbi cikkünket itt, és itt.
Ha hasznosnak találtad a cikket, vagy ismersz valakit, akinek fontosak lehetnek a benne lévő információk, ne habozz, oszd meg másokkal is!
December elsejére ígéri a kormány, az 5%-os ÁFA megszavazását, új lakóépülek építése esetén . Izgatottan várjuk a rendeletet. Van viszont itt néhány apróság, amit érdemes észben tartanod, ha ebben gondolkozol. Ezek főként, még az előző 5% ÁFA ciklus gyakorlatából származnak, de várhatóan nem lesz jelentős az eltérés a korábbiakhoz képest.
Már a telekvásárlás is meghatározhatja, jogosult leszel-e az 5% ÁFA igénybevételére!
Eddigi információnk alapján az 5% ÁFA új építésű lakóépületek építésére vehető igénybe. Ha Te veszel egy üres telket, akkor figyelj oda, hogy az építési övezete lakóövezet legyen! Nem fog működni nyaralóval. Üdülőövezetre nem építhetsz lakóépületet (már ami hivatalosan is lakóépület). Üdülőövezetre nyaralót építhetsz és a nyaraló nem lakás. Magyarul nem jár az 5% ÁFA lehetősége számodra. Apróság, de ezen is el lehet csúszni.
Persze láttunk, és vittünk véghez csodákat mi is ilyen téren, de ne a trükkökre építs. Ezek akár ÁFA csalásnak is minősülhetnek!
A kivitelezők és az 5% ÁFA összefüggései
Az előző 5% ÁFA ciklus gyakorlatában az vehette igénybe a kedvezményt, aki generálkivitelezővel szerződött. Volt olyan kivitelezési ügyünk, ahol egy folyamatban lévő kivitelezést kellett átvenni egy csődbement vállalkozótól. Ilyen esetekben előfordulhatott, hogy több generálkivitelező is lehetett. Egyébként egy építkezés egy kivitelező. Ez volt a szabály.
Vajon most is ez lesz-e a gyakorlat? Feltételezhetően igen.
Ha generálkivitelezőt bízol meg, akkor az építőanyag kereskedésben ők eredeti ÁFA tartalommal veszik meg az anyagot. Később ezt elszámolják a NAV felé.
Ha nem így lenne, akkor minden egyes esetben a tüzépnek kéne vizsgálni, hogy mit építesz az anyagból, és hogy jogosult vagy-e 5%-ra vásárolni. Gondolom egyértelmű, hogy mekkora káosz lenne ebből.
Ezért Te nem fogsz tudni 5%-os áron anyagot vásárolni (bár ki tudja mit eszelnek ki) a tüzéptől.
Viszont az továbbra is érdekes kérdés, hogy megbízhatsz-e több vállalkozót, aki anyagosan szerződik, vagy mindenképpen egy generálkivitelezővel kell-e szerződni a kedvezményért.
A Mobilházat lehet ÁFA kedvezményre?
A legtöbb embernek a fejében az ragadt meg, hogy a mobil és modulházakra nem kell semmilyen engedélyt és papírt beszerezni. Ez néhány kivételes helyzettől eltekintve nem igaz! Ez, a tévhiedelem véleményem szerint, a nem etikus üzleti alapon működő gyártók terjesztik. Jól jegyezd meg: ha lakó épületet akarsz építeni, akkor kelleni fog építési engedély vagy egyszerű bejelentés tudomásul vétele. Ha nem így jársz el, mert felfedezel egy kiskaput, akkor az előállított épületed nem lesz lakóépület.
Márpedig az 5% ÁFA kedvezmény lakóépületre szól! Szóval ez esetben elesel egy csomó felvehető kedvezménytől, és nem kapsz hitelt sem.
Ha trükkökkel szeretnél lakóépületet építeni, az a te felelősséged lesz. Nem javaslom, de a döntés a Tiéd!
Ennyi erővel vehetsz egy kutyaházat is, raksz bele fűtést meg ajtót és ablakot, és kész a ház. Lehet kicsit szűkös, lehet nem felel meg minden elvárásodnak, de olcsó volt! Igen lehet így is.
Hidd el, azok az előírások, amiket az építészek tudnak és betartanak, azok bizony a Te érdekeidet szolgálják! Nem éri meg kikerülni ezeket! Hosszú távon úgyis Te szívod meg!
Nem lesz olcsóbb a házam az 5% ÁFA bevezetésétől, mert a kivitelezők lenyúlják!
Nincs jó hírem. Szerintem sem lesz olcsóbb. Remélem nem így lesz, de én most ezt nem így látom. Elsősorban azért, mert mostanában lehet olvasni a statisztikákat, hogy mennyit ment felfelé az élelmiszer ára, mennyire ingadozik a HUF-EUR árfolyam. Ezek mind befolyásolják az építőipari kivitelezés árát. Ezeket a kockázatokat a kivitelezőknek be kell árazni. Ha nem így tesznek, akkor könnyen előfordulhat, hogy holnapután elfogy a pénzek (még akkor is, ha előre fizetted Őt), és nem lesz házad.
Legyél Te a kivitelező helyében!
Ha neked kell ajánlatot adj egy munkára, aminek ára függ az EURO árfolyamától, akkor te hogyan áraznád? Tennél rá biztonsági tényezőt egy olyan világban amikor azt sem tudod, hogy holnap milyen intézkedést hoz a kormány? Ha pedig nem lesz versenyképes az árad egy kockázat bekövetkezése esetén (pl. a 400Ft-os EURO) akkor inkább termelsz veszteséget, vagy bezárod a boltot?
Nyilván én belülről látom az építőipart, de nem tartom jogosnak azt a felvetést, hogy a generálkivitelezők és a befektetők minden pénzt lenyúlnak. Hidd el, ma nettó 370.000 Ft/m2 ár alatt kivitelezni etikusan és szabályosan, úgy, hogy mindenki megkapja a pénzét (alvállalkozók, munkások, állam és Te is a végén a házadat: Ahogyan a nagy könyv mondja: „Adjátok meg a császárnak, ami a császáré, és Istennek, ami az Istené!„) tégla házat nem lehet (természetesen vannak trükkök és jöhet a család is, de én most az 5% ÁFA kérdést érintő generálkivitelezésről beszélek). Akkor sem, ha drágának tartod. Lehet ez ellen felháborodni, de ahogyan Te megkapod a pénzed a munkádért, ugyanúgy jár a szakembereknek is a pénz az Ő munkájukért. Neki is meg kell vennie a drágább élelmiszert és a külföldről behozott építőanyagot 400 Ft-os EURO-ért. Úgy gondolom senkinek nincsen joga becsmérelni a kivitelezőket, hogy mennyire lehúzzák az embereket, azoknak, akik nem csinálták és nem tudják mivel jár ez a szakma!
És még egy rövid gondolat ide az árról. Véleményem szerint az lesz a legdrágább kivitelezés, ha a szakmához nem értő embereket bízol meg, és nem vagy hajlandó megfizetni rendesen legalább egy jó műszaki ellenőrt, vagy projektmenedzsert, aki képvisel téged az vállalkozókkal szemben. Amúgy az igazán jó szakemberek azt is látják, hogy a kivitelező és a megrendelő nem érdekellentétben van egymással! Egy szekeret tolnak, egy célt akarnak megvalósítani. Csak így lehet elégedett mindenki!
Várjuk az 5% ÁFA megszavazását.
Elsősorban azért, mert ha nem is lesz olcsóbb építkezni, feltehetően drágább sem lesz annak ellenére, hogy számos külső árfelhajtó tényező húzódik a dolog hátterében. Hosszú távon az elszálló árak mellett lehet, annyira meg kell változtatnunk nézeteinket, amit most még nem vagyunk hajlandóak befogadni.
Gondolkozzunk azon is, hogy azok a nagymértékű juttatások, amiket a kormány mint támogatás fizet, azok bizony a magas adókból származnak. Ha mindenki megelégedésére csökkentenénk az adókat a hatalmon lévő bármely kormány, akkor bizony a juttatásokat is csökkenteniük kell. Nincsen új a nap alatt.
De eljött az idő, hogy újraértékeljünk néhány dolgot:
Lehet le kell mondjunk a tégla építésű házainkról.
Lehet el kell azon gondolkozni, hogy megér-e ekkora hitelt, ennyi stresszt és kötelezettséget egy saját tulajdonú ingatlan.
Vagy keressük inkább azt a megoldást, amivel hosszú távon az emberek, az ipar és a környezet is jól jár.
Ennek egy lehetséges alternatívája valóban a modul és mobilház építés, de lehetnek még olyan megoldások is, amikre még nem is gondoltunk.
Sajnálom továbbá, ha most nem szolgáltam gyakorlati tippekkel, trükkökkel, de időnként kicsit agyalni is kell a helyzeten és a dolgok alakulásán. Továbbá azt is, ha úgy tűnik a cikk, hogy a kormány és a kivitelezők pártját fogom. Ez nem igaz! Én csak így látom a dolgokat. Ezzel a cikkel csak annyi volt a célom, hogy gondolkozz el kicsit!
Beszélgettem egy ügyféllel, aki szóba hozta a gyakran emlegetett tévhitet, hogy mobilház esetén nem kell engedély. Ezt feltételezhetően a rövidtávon profitorientált gyártók terjeszthették, esetleg laikusok, vagy hozzá nem értő építészek. Már nem fogjuk megtudni, de nem is ez a lényeg. Nézzük az igazságot!
Az első félreértés
Már az elején két félreértést rendbe kell rakjunk. Az első, hogy két féle eljárásrend létezik, amik közül az építész tervezők az egyiket nem építési engedélynek tekintenek. Joggal, mert nem is az. Ettől azonban Te nem fogsz tudni mindenféle papír nélkül építkezni. Szóval két féle lehetőség:
1. Egyszerű bejelentés
2. Építési engedélyezési eljárás
nézzük melyik mit takar és mi kell hozzá.
Egyszerű bejelentés
Ebben az esetben 300m2 alatti hasznos területű lakóépület esetében egy, a jogszabálynak (155/2016 (VI. 13.) Korm. rendelet) megfelelő dokumentációt kell benyújtani. Ennek tartalmát mennyiségi alapon ellenőrzik a hatóságok(leegyszerűsítve azt, hogy az összes szükséges tervlap megvan-e). Ha stimmel mehet. A tartalomért és a jogszabályi megfelelőségért viszont az építtető és a tervezők felelnek.
Akik lakóépületet építenek azok nagy valószínűséggel ebbe a kategóriába esnek. (Viszont ha lakóépületet szeretnél építeni üdülő övezetben, az már nem ide tartozik, hiszen az övezeti besorolás is számít. Lakóépület lakóövezetbe építhető). A mobilház is lakóépület, ha lakni szeretnél benne. Pláne, ha egyéb pénzügyi konstrukciókat (pl. hitel) is igénybe kívánsz venni.
Építési engedélyezési eljárás
Ide tartozik minden ami nem lakóépület. Tehát ipari épületek, 300m2-nél nagyobb lakóépületek, kereskedelmi egységek, ipari épületek stb. Szóval minden más építmény. (pontos szabályozás: 312/2012 (XI.8.) Korm. rendelet). Ennek az eljárásnak a keretében a hatóság tartalmilag is ellenőrzi a dokumentációt, és jelzi, ha az építmény az előírásoknak nem felel meg. Így megoszlik a felelősség az építtető és a hatóság között. Nyilván, ha valamire a hatóság rábólintott, akkor azon már nem akar majd változtatni.
Mobilház esetén ez akkor jön szóba, ha nem lakóövezetbe szeretnéd építeni
De van amire nem kell építési engedély
A fentiek így lefedik a teljes építőipart. Illetve majdnem a 312/2012 rendelet 1. sz melléklete tartalmaz egy kivétel listát, mely felsorolja az építési engedély nélkül végezhető tevékenységeket. A jogszabály tehát nem tér ki arra, hogy mi az ami engedéllyel végezhető, csak a fenti mellékletben jelzi, hogy mi az ami nélküle.
„1. Építmény átalakítása, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése, homlokzatának megváltoztatása, kivéve zártsorú vagy ikres beépítésű építmény esetén, ha e tevékenységek a csatlakozó építmény alapozását vagy tartószerkezetét is érintik.
2. Meglévő építmény utólagos hőszigetelése, homlokzati nyílászáró cseréje, a homlokzatfelület színezése, a homlokzat felületképzésének megváltoztatása.
3. Meglévő építményben új égéstermék-elvezető kémény létesítése.
4. Új, önálló (homlokzati falhoz rögzített vagy szabadon álló) égéstermék-elvezető kémény építése melynek magassága a 6,0 m-t nem haladja meg.
5. Az épület homlokzatához illesztett előtető, védőtető, ernyőszerkezet építése, meglévő felújítása, helyreállítása, átalakítása, korszerűsítése, bővítése, megváltoztatása.
6. Épületben az önálló rendeltetési egységek számának változtatása.
7. * A 14. pont e) alpontjában és a 29. pontban foglaltak figyelembevételével a kereskedelmi, vendéglátó rendeltetésű épület építése, bővítése, amelynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a nettó 20,0 m2 alapterületet.
8. Nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény építése, átalakítása, felújítása, valamint bővítése, amelynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a nettó 100 m3 térfogatot és 4,5 m gerincmagasságot.
9. * Önálló reklámtartó építmény, valamint gépjármű-üzemanyag egységárának feltüntetésére szolgáló oszlop vagy tábla építése, meglévő felújítása, helyreállítása, átalakítása, korszerűsítése, bővítése, megváltoztatása.
10. Temető területén:
a) sírbolt, urnasírbolt építése, bővítése, melynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a nettó 50 m2 alapterületet, vagy a 3,0 m magasságot,
b) urnafülke, sírhely, sírjel építése, elhelyezése.
11. Szobor, emlékmű, kereszt, emlékjel építése, elhelyezése, ha annak a talapzatával együtt mért magassága nem haladja meg a 6,0 m-t.
12. Emlékfal építése, amelynek talapzatával együtt mért magassága nem haladja meg a 3,0 m-t.
13. Park, játszótér, sportpálya megfelelőségi igazolással – vagy 2013. július 1-je után gyártott szerkezetek esetében teljesítménynyilatkozattal – rendelkező műtárgyainak építése, egyéb építési tevékenység végzése.
14. Megfelelőség-igazolással – vagy 2013. július 1-je után gyártott szerkezetek esetében teljesítménynyilatkozattal – rendelkező építményszerkezetű és legfeljebb 180 napig fennálló
a) rendezvényeket kiszolgáló színpad, színpadi tető, lelátó, mutatványos, szórakoztató, vendéglátó, kereskedelmi, valamint előadás tartására szolgáló építmény,
b) kiállítási vagy elsősegélyt nyújtó építmény,
c) levegővel felfújt vagy feszített fedések (sátorszerkezetek),
d) ideiglenes fedett lovarda,
e) legfeljebb 50 fő egyidejű tartózkodására alkalmas – az Országos Tűzvédelmi Szabályzat szerinti – állvány jellegű építmény
építése.
15. Növénytermesztésre szolgáló üvegház építése, bővítése, meglévő felújítása, helyreállítása, átalakítása, korszerűsítése, megváltoztatása.
16. * Növénytermesztésre és gombatermesztésre szolgáló fóliasátor építése, bővítése, meglévő felújítása, helyreállítása, átalakítása, korszerűsítése, megváltoztatása.
17. A 6,0 m vagy annál kisebb magasságú, a 60 m3 vagy annál kisebb térfogatú siló, ömlesztettanyag-tároló, nem veszélyes folyadékok tárolója, nem veszélyes anyagot tartalmazó, nyomástartó edénynek nem minősülő, föld feletti vagy alatti tartály, tároló elhelyezéséhez szükséges építmény építése, meglévő felújítása, helyreállítása, átalakítása, korszerűsítése, bővítése.
18. A magánhasználatú kerti víz-, fürdőmedence, kerti tó építése.
19. A telek természetes terepszintjének építési tevékenységgel összefüggő, 1,0 m-nél nem nagyobb mértékű, végleges jellegű megváltoztatása.
20. Támfal építése, bővítése, meglévő felújítása, helyreállítása, átalakítása, korszerűsítése, megváltoztatása, amelynek mérete az építési tevékenységgel nem haladja meg a rendezett alsó terepszinttől számított 1,5 m magasságot.
21. Kerítés, kerti építmény, tereplépcső, járda és lejtő, háztartási célú kemence, húsfüstölő, jégverem, valamint zöldségverem építése, építménynek minősülő növénytámasz, növényt felfuttató rács építése, meglévő felújítása, helyreállítása, átalakítása, korszerűsítése, bővítése.
22. * Mobil illemhely, mobil mosdó, mobil zuhanyozó elhelyezése, árnyékszék, illemhely (kivéve csoportos illemhely) építése, meglévő felújítása, helyreállítása, átalakítása, korszerűsítése, bővítése.
23. Napenergia-kollektor, szellőző-, klíma-, riasztóberendezés, villámhárító-berendezés, áru- és pénzautomata, kerékpártartó, zászlótartó építményen vagy építményben való elhelyezése.
24. Építménynek minősülő, háztartási hulladék elhelyezésére szolgáló hulladékgyűjtő és – tároló, sorompó, árnyékoló elhelyezése.
25. Telken belüli közmű becsatlakozási és -pótló műtárgy építése.
26. Telken belüli geodéziai építmény építése.
27. Zászlótartó oszlop (zászlórúd) építése, amelynek terepszinttől mért magassága a 6,0 métert nem haladja meg.
28. Építési tevékenység végzéséhez szükséges, annak befejezését követően elbontandó állványzat és felvonulási építmény építése.
29. A 7. pontban és a 14. pont e) alpontjában foglaltak figyelembevételével a magasles, vadetető, erdei építmény, kilátó építése, amelynek a terepcsatlakozástól mért legfelső pontja az 5,0 m-t nem haladja meg.
30. * Közforgalom elől elzárt, telken belüli út, parkoló, áteresz, bejáró-, átjáró-híd építése.
31. * A pince építése, bővítése, melynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a 20 m3 légteret és a 2,0 m mélységet
32. Közterületen, filmforgatáshoz kapcsolódó építmény építése.
33. * A lakó rendeltetést bemutató épület építése, amely a nemzetközi innovációs házépítő verseny keretében vagy kutatási, kiállítási célból valósul meg.”
Ebből kifejezetten az utolsó pont érdekes. Ezt 2020 júliusában egészítették ki abból az okból, hogy az innovációs házépítő versenyek (pl. Solar Decathlon) innovációs céllal épült épületeit fel tudják szabályosan építeni. Így ugye bármit építhetsz, mert nem vonatkozik rá jogszabály.
De ebben az esetben az épület, amit így építesz, nem fog építménynek számítani. Pl. nem vehetsz rá fel hitelt sem. Azt nem tisztázza a jogszabály, hogy ezek az épületek meddig állhatnak. Ha holnapután módosítják a rendeletet és határidőhöz kötik, akkor bizony elbuktad az engedély nélküli házad.
Egy valamit azonban figyelembe kell vegyél. Attól, hogy valami nem engedélyköteles, még a jogszabályi szakmai előírásoknak meg kell feleljen! (OTÉK, HÉSZ, TAK és egyéb helyi rendeletek). Szóval, ha ilyet építesz, de az szabálytalan helyen áll, ugyanúgy kötelezhetnek a lebontásra, valamint, ha a szabálytalan elhelyezésből eredően bárkinek kárt okozol, a felelősség Téged terhel!
Kiskapu mobilház esetén:
Ha mindenképpen el akarod kerülni a terveztetést akkor lehet egy kiskapu. Mégpedig az, hogy a fenti rendeletek építményekre vonatkoznak. Ha tehát az amit mű nem építmény, akkor nem vonatkozik rá a fenti rendelet. Nézzük mi számít építménynek az Építési törvény (Étv.) alapján:
1.1. ÉPÍTMÉNY: építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított, – rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül – minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre (az építmény az épület és műtárgy gyűjtőfogalma).
Amit kiemelek belőle az a helyhez kötött. Jogszabályi utalást nem találtam rá, hogy mi számít ennek. Feltételezhető, hogy a kerekeken guruló, vagy az akármikor odébb daruzható konténer nem számít annak, de erre nincsen szabály. Szóval, ha nem kívánsz épületben lakni, akkor ez is működik.
De csak óvatosan
Gondold át erősen ezt az opciót. A telekre simán elmegy, ahova évente egyszer kilátogatsz, de életvitel szerűen élni benne az már más. Ebben az esetben nincsen semmi, ami garantálja azt az életkörülményt, amire a jogszabályok köteleznek építéskor, és bármilyen furcsa is sokszor a Te érdeked szolgálják.
Az építési szabályok nem hülyeségből vannak:
Biztosan hallottatok a történelem órákon az 1660 as évekből a Nagy Londoni tűzvészre. Ekkor megtanultuk, hogy az épületek között tűztávolságot célszerű tartani.
Aztán biztosan voltatok benn olyan parasztházban aminek a szobáján pici ablak volt és sötét nyirkos volt a szoba. Nem túl komfortos körülmény. Ma ezt a bevilágító felületet szabályozzák, hogy ne kelljen nappal is lámpát kapcsolnod.
Sőt a környezetünknek az sem hasznos, ha mindenre fittyet hányva az összes épületet fával és szénnel fűtjük. Komoly légszennyezési faktor. (nagyobb, mint az autók szennyezése) Ezért szabályozzák az épületek szerkezeti kialakítását energetikai szempontból.
De ezen felül számtalan példát tudok még felhozni. A lényeg, hogy ezeket a szabályokat azért hozzák, hogy környezetünk élhető maradjon és a közösség érdekeit védjék az egyénnel szemben. Viszont fordítva nézve, a Te érdekeid is védi. Te sem örülsz neki, ha a szomszéd akkora házat épít, ami eltakarja az udvarod elől a napot.
Az eredeti témához ez úgy kapcsolódik, hogy ezeket a jogszabályokat az építészek feladata tudni és tájékoztatni róla Téged. Biztosan az építési költséged 2-5% szeretnéd megspórolni azért, hogy rosszul kialakított, egészségtelen, esetleg nem biztonságos környezetet építs magadnak a következő 5-30 évre?
A mobilház attól még lehet jó, biztos vagyok benne, hogy a legtöbb gyártó korrekt és nem csak a profitot hajhássza minden áron, mert többet ér neki a hosszú távú eredmény, a hírnév és megbízhatóság. De jó eséllyel a gyártó ezeknek a nem hülyeségből hozott szabályoknak egy részét ismeri csak. Mielőtt meggondolatlanul bevásárolsz mindenképpen kérd építész segítségét! Mi is tudunk segíteni!
A napokban egy családi ház építéssel kapcsolatosan számolgattunk kicsit a kollégákkal, hogy mégis a házépítés árak miért olyan elrugaszkodottak. Példaként vettünk egy konkrét telket, amire egy új építésű családi házat építünk fel elméletben. Valós kivitelezői számokat használtunk. Majd utána jött a könnyűszerkezetes változat is. Plusz a végén egy kis extra!
Mostanában több kivitelezővel is beszélgettem a témáról és ami kijött az sokkoló lehet, de tetszik, vagy sem, ma Magyarországon bizony ezek a költségek a reálisak. Mivel korábban már írtam cikket a házépítés árakról, ahol leírtam a bizonytalanságokat, változókat, ezért most ezekbe a részletekbe nem merülök el. Olvasd el ezt a cikket: https://www.consolum.hu/hazepites-koltsegei/
Ahhoz, hogy összehasonlítható számot kapjatok számos egyszerűsítéssel éltem. Ezek az alábbiak:
-Generálkivitelezési árakat számoltam valós, pest megyében üzemelő vállalkozásoktól
-ingatlan.com-ról vett telekárakat számoltam ténylegesen futó hirdetések alapján
-az illetéket, eljárási költséget, közművek átiratását egyben 5% költségnek tekintettem
Alapadatok
-A telket Pest megyében néztük ki, melynek ára 47 millió forint és 1005 m2.
-Járulékos költségek (amint azt fenn írtam 5%) 2 350 000 Ft.
-Tervezési díj egységesen 2 000 000 Ft
-Ennek a teleknek a beépíthetősége 25%, mely bruttó 251,25m2 beépítettséget tesz lehetővé (tehát a falakkal együtt).
-Mivel Te a nettó alapterületért fizetsz (azaz a falak nélküli, használható területért), ezért a bruttó 251,25m2 beépített területet figyelembe véve téglaépület esetén (ahol becslés alapján kb. 25%-át viszik el a falak az alapterületnek)188, 43m2, míg könnyűszerkezetes épület esetén (kb. 20%-át viszik el a falak az alapterületnek), 201m2 tudsz megépíteni és alapterületként használni. Az ebben a pontban feltűntetett értékek tapasztalati számok. Konkrét épület esetében ettől lehet eltérés. Ez minden esetben egyedi!
-Az árak a cikk írásának idejében (2020) ismert házépítés árak.
Házépítés árak tégla épület esetén
Adott tehát a telkünk és járulékos költségei, melyek összesen 51 350 000 Ft-ot tesznek ki. Ezek után a kivitelező megépíti a telkedre a házadat:
-nettó kivitelezési költség 370 000 Ft/m2
-Ez Áfával növelve bruttó 469 900 Ft/m2
-Így a teljes házépítés ára: 469 900 x 251,25 + 47 000 000 + 2 350 000 + 2 000 000 = 169 412 375 Ft
-Ezt ha visszaosztod a nettó területtel, kijön, hogy egy négyzetméter családi ház 899 037 Ft-ba kerül neked telekkel együtt.
Házépítés árak könnyűszerkezetes épület esetén
Adott tehát a telkünk és az járulékos költségei, melyek összesen 49 350 000 Ft-ot tesznek ki. Ezek után a kivitelező megépíti a telkedre a házadat:
-nettó kivitelezési költség 346 500 Ft/m2
-Ez Áfával növelve bruttó 440 055 Ft/m2
-Így a teljes kivitelezési költség: 440 055 x 201 + 47 000 000 + 2 350 000 + 2 000 000 = 139 801 055 Ft
-Ezt ha visszaosztod a nettó területtel, kijön, hogy egy négyzetméter családi ház 695 037 Ft-ba kerül neked.
A Számítási hiba
De hol van itt a kutya elásva? Hát a nettó vagy bruttó területnél. A téglaépület esetében a számunkra rendelkezésre álló kivitelezői ár a bruttó alapterületre vonatkozott, míg a könnyűszerkezetes ár a nettó (falak nélküli) területre.
Ha egy kivitelező a bruttó területre vetíti az árát, akkor sokkal alacsonyabbnak fog tűnni a bekerülési költség. Nézd csak meg, a téglaház esetében 251 m2-el szoroztam (falakkal együtt mért bruttó terület), míg a másik esetében 201 m2-el (falak nélküli terület).
Ez azt eredményezi, hogy nem látsz majd akkora különbséget, a könnyűszerkezetes vagy a téglaház között. Nézd meg mindenképpen, hogy a kivitelező ára nettó vagy bruttó alapterületre vonatkozik-e!
A tapasztalat
Ahogyan nyomoztam az árak után azt láttam, sok esetben nem tűntetik fel, hogy a honlapokon megadott kivitelezési költség a nettó vagy a bruttó területre vonatkozik-e. Pedig ez nagyon fontos. Ha mindkét megadott fenti számításnál a kivitelezési költséget a nettó területre vetítettem volna, akkor mindössze 100 000 Forint különbség alakult volna ki a teljes kivitelezésre (nyilván ebbe az is beleszámít, hogy a téglaépületnek kevesebb a hasznos alapterülete valamennyivel).
Csak ez az egy tétel m2-ként több mint 100 000 Ft költség többletet jelent Neked. Ezért amikor kivitelezővel tárgyalsz minden esetben tisztázd, hogy az ár nettó vagy bruttó, és azt, hogy az épület nettó vagy bruttó területére vetíti-e a kivitelezési díjakat! Te sem örülnél neki, ha a végén tudatosul benned, hogy a számításaid ellenére 30 000 000 forinttal több lett az építési költséged, mint ahogyan számítottad eredetileg.
Bizony a házépítés ma Magyarországon nem olcsó mulatság. Az is látszik, hogy a telek ára jelentősen befolyásolja az egy négyzetméterre jutó bekerülési költséget. Feltételezem Te is álomotthonodat kívánod megvalósítani, ezért nagyon nem mindegy, milyen szakembereket választasz és ne feledd, már a telekvásárlás előtt kérj segítséget, mert egy rosszul megválasztott telek is milliókat vehet ki a zsebedből. Vásárlás előtt tájékozódj, dönts tudatosan!
Házépítés árak kalkulációja
Nagyon nehéz téma, hiszen Te akkor szeretnéd megtudni, hogy a házépítési árak miként alakulnak, amikor még semmid sincs az elképzeléseiden kívül. A házépítés árakat a kivitelezők ebben a szakaszban csak hasraütéses szerűen tudják megmondani (én így hívom a tapasztalati számokat).
Általánosságban elmondható, hogy a házépítés árakat ebben a fázisban hozzávetőleg 40% pontossággal lehet megállapítani.
Ahogyan készülnek a tervek, és pontosodik a tartalom, úgy pontosodik az összeg is. Mire eljutunk a vázlattervekig, addigra hozzávetőlegesen 30% a pontossága
Következő lépés, ami már elég jól használható, az az engedélyes tervek vagy egyszerű bejelentési tervek elkészülte. Ekkor a házépítés árak hozzávetőlegesen 10-15% pontossággal határozható meg.
Amennyiben pedig kiviteli terveket is készítesz, úgy ez a pontosság már 5% belül mozog.
Paradoxon tehát, hogy Te akkor szeretnéd tudni a pontos árat, amikor még csak az elképzelésed van meg, azonban pontos árat csak a tervek elkészültekor fogsz tudni kapni.
Sok esetben előfordul és internetes fórumokon is lehet olvasni, mennyire meglepődnek emberek, a házépítés árak mértékével kapcsolatban. Tapasztalat, hogy ilyenkor az emberek mindig csak a saját esetüket látják és azt írják le. Azonban az építőipar egyedi. Ezért a házépítés árak eltérőek lehetnek a szomszéd faluban, de akár a szomszéd utcában is, mert ahány ház annyi költség…
Cikkemben arra törekszem, hogy bemutassam a leggyakrabban felmerülő költségeket, de konkrét összegek helyett inkább tól-ig tartományt fogok írni, vagy közelítő értéket. Inkább arra fókuszálok, hogy általában milyen építési költségekre számíthatsz. Kalkulációimban házépítés árakat fogom taglalni különböző szemszögekből. Felszereltség tekintetében a mai kor elvárásainak megfelelően hőszivattyús fűtéssel, napelemekkel, néhány extra kényelmi funkcióval (pl. kaputelefon, biztonsági kamera). Az épület felújítás egy külön téma a saját buktatóival és szépségeivel. Ez most nem téma.
Mikor kell fizetni? Milyen szakaszok vannak?
Alapvetően mindig, csak különböző szakaszokban más összegeket. Három fő csoportra osztottam a költségeket az építkezés szempontjából:
1.Előkészületek költségei
2.Építkezés költségei
3.Használatba vétel költségei
1. Házépítés árak és az előkészületek összefüggései
A házépítés árak igen változatosak lehetnek és nagyon sok tényezőtől függnek. Ebben a részben most az előkészületekkel kapcsolatos tételeket veszem figyelembe. Ide sorolok minden olyan tételt, ami az építkezés megkezdése előtt szóba jöhet:
-Építési telek vásárlása
–Ügyvédi költségek
–Közműbekötések, átírások költségei
-Meglévő épület bontása, amennyiben van a telken
–Tervezési költségek
–Tervező díja
-Esetleges telekalakítás költségei
–Illetékek
Építési telek vásárlása (2020)
Már ebben a fázisban is számíthatunk extra kiadásokra, de a telkek árában is nagy szórás mutatkozik. Budapest egy felkapott környékén egy telek négyzetméter ára megközelítheti a 100.000 Ft-ot. Velencén hozzá lehet jutni 15.000 Ft-ért, de akár ennél olcsóbban is tudsz találni. Ez erősen környék függő adat. Viszont az elhelyezkedés befolyásolhat több későbbi költséget is. Budapesten 40-60 ezer forint sem ritkaság egy négyzetméterre. Hasonló a helyzet Budaörsön is, viszont Szigetszentmiklóson ennek kb. fele. Kisebb, távolabbi települések telkei pedig negyed ennyibe is kerülhetnek. Ezek alapján hozzávetőleg egy átlagos telek 40 mFt költséget jelent. Tudom nem olcsó, de sokan szeretnének Budapesten és környékén lakni. Ez már egy jelentős befolyásoló tényező, mely kihat a házépítés árakra.
Ügyvédi költségek
Erősen változó lehet. Van aki fix összegért, van aki a vétel 0,5-1%-ért írja meg a szerződést. Ez a 40 millió forintos telek esetén átlagosan 300 000 forint körül alakulhat. Kérj ajánlatot több ügyvédtől is!
Közművek bekötése
Üres telek: jó a helyzet, mert itt nincs sok extra költség. Ügyfeleink közül többen belefutottak abba a problémába, hogy az üres telekre be kell kötni a közműveket. A kormány kommunikációja szerint, a bekötés 2017. július 1. napjától ingyenes. De ez nem igaz! Ha a törvényileg meghatározott méret felett kell kötni (gáz:4m3/óra, víz:32mm átmérő, csatorna: 160mm átmérő, áram: 32Amper), akkor a fejlesztési hozzájárulás és a szerelvények kb .700.000 – 1.200.000 Forint összegre is rúghatnak. Továbbá is mindenképpen neked kell intézni mérettől függetlenül:
-összes vonatkozó engedélyek és tervek (földmunka, rákötés tervek, esetleges kiváltás tervek kb. 200 000 forint)
–mérőhely fogadó akna kialakítása: típustól függően műanyag (nem mindenhol fogadják el) kb. 100.000 Ft, vagy vasbeton kb. 800 000 Ft – 1 500 000 Ft
–nyomvonal helyreállítás (ha aszfaltos úton laksz, akkor még az aszfalt helyreállítása is). nehéz becsülni, de olyan 500 000 Ft körül érdemes számolni a földmunkával és helyreállítással együtt
-esetleges egyéb szerelvények (pl. szennyvíz előtisztító – ha szükséges) egyedi esetekben
-vezeték(ek): Bár a törvény azt mondja, hogy bizonyos mértékig ennek benne kell lennie az árban, több olyan esettel is találkoztam, ahol ez nem volt igaz
Szumma – szummárum, helyzettől függően körülbelül egymillió forint összeg körül járunk.
Tehát ha közműfejlesztési hozzájárulást nem is kell fizess, átlagosan az új bekötések kialakításánál így is könnyedén 1,5 millió forintra rúghat a költséged.
Kis érdekesség: néhány önkormányzat – mivel jelen helyzetben bevételekre van szükségük – bizonykiszámláz közműfejlesztési hozzájárulást. A törvény csak a szolgáltatóknál tiltja ezt. Ez a kiskapu. Ezt a pontot felvettük a telekvásárlás előtti átvilágítási szolgáltatásunkba, mivel csak egy telefonba kerül ellenőrizni. Az összeg önkormányzat függő, de olyan 500 000 Ft – 1 000 000 Ft között változik. Ne érjen meglepetés, ha ezzel találkozol!
Közműfejlesztési díjjal kapcsolatban biztosan fogok még írni, mert úgy érzem, hogy itt nagy a bizonytalanság, és sok pénzt lehet kiszórni az ablakon, ha nem vagyunk körültekintők.
közmű átírása meglévő épület esetén
Ha meglévő épületet vettél telekáron és újat építenél, akkor azt el kell bontani, valamint a közműveket át kell írni. Az átírás járulékos költsége jelentéktelen. Itt inkább azzal számolj, hogy hogy akár 5-8 munkanapod elmegy az utánajárással. Ez szintén olyan dolog, ami nagyon helyzetfüggő. Megbízhatsz mást is, de pénzért fogja ezt intézni helyetted…
Meglévő épület bontása:
Ekkor első lépésként a gázórát kell leszereltesd ha van az épületben. Utána kell találni valakit, aki lebontja az épületet, a sittet elszállítja és szakszerűen kezeli lerakóhelyen. A XVI kerületben pár hónapja egy ügyfelünk generálba kiadta a bontást: 3 000 000 Ft költséggel végeztette el. Az egyetlen nehézség a COVID helyzet volt, ugyanis a gázművek nem akartak kijönni a helyszínre a régi épület lekötését elvégezni.
A bontás költsége nagyban függ a meglévő épület méretétől, attól, hogy van-e benne veszélyes hulladék(pl. azbeszt tartalmú építőanyagok), milyen a megközelíthetősége, egyáltalán odafér-e a munkagép.
Vagyonszerzési illeték
Az ingatlan árának 4%-a. Vannak azonban csökkentő-módosító tényezők is. Ha pl. úgy vettük a telket, hogy egy másikat eladtunk, akkor csak a különbözet után kell fizetni. Tehát, ha drágább volt az régi telek, akkor nincsen. De a CSOK is módosítja ennek mértékét.
A tervezési költségek nagyon változók lehetnek attól függően, hogy több szakági és építész tervezőt bízol-e meg, vagy egy generált, aki mindent elintéz és összefogja a folyamatokat. Az sem mindegy, hogy mennyi időt szánsz a tervek elkészítésére, és azok mennyire lesznek átgondoltak. Véleményem szerint ezen éri meg a legkevésbé spórolni, mert Te ebben az épületben fogsz 30 évet élni. Valóban megéri két hónap alatt összecsapni valamit? Mindenki meg tudja találni a neki leginkább testhezálló megoldást.
A tervezés az építés költségeihez képest elenyésző, mindössze néhány százalék, de a részletezettségtől függően változik. Ma egy korrekten elkészített egyszerű bejelentési tervdokumentáció hozzávetőlegesen 1-2 millió forint körül alakul, és tartalmazza az építész terveken felül a tartószerkezeti terveket, leírásokat, gépészeti leírást, elektromos rendszertervet, szükség esetén geodéziát, nyilatkozatokat. Ez a minimum. Fontos tudnod, hogy a gépész és az elektromos tervező nem fog Neked rajzot készíteni. Az nem kötelező.
Azt javaslom (mivel a gépészeti és elektromos rendszerek, egyre bonyolultabbak), hogy érdemes legalább kapcsolási rajzokat, nyomvonal terveket kérni. Ha a végletekig igényes és részletes tervekkel rendelkező épületet terveztetsz, akkor ne lepődj meg a 10 milliós ajánlatokon és az egy éven túlnyúló tervezési időn sem. Ma egy mindenre kiterjedő átgondolt terv – ahol valójában az összes igényedet figyelembe veszi a tervező – inkább olyan 3-8 millió forint körül alakul egy családi ház esetén.
Esetleges telekalakítás költségei
Nem is gondolná az ember, milyen gyakran merül fel ez a kérdés. Jelenleg párhuzamosan két ilyen projektünk is fut, ami telekalakításra kötelezett. Röviden ez azt jelenti, hogy a telked határvonalait rendezni kell, a legtöbb esetben meg kell osztanod azt, és át kell add a közterület kezelőjének (általában önkormányzat) későbbi fejlesztések céljára.
Bővebben ebben a cikkben találsz róla információt:
A telekalakítás munkafolyamatát nem az építész tervező végzi. Ez egy tervezés előtti megelőző eljárás. Ettől függetlenül persze megállapodhatsz vele, hogy készítse el neked, de alap esetben egy földmérő feladata. E nélkül el sem tud kezdeni dolgozni az építész. Ez egy három részes földhivatali eljárás, jellemzően 3-6 hónap átfutási idővel. Költsége kb. 300 000 Ft. Ezen felül a hivatal ki fog neked számlázni kb. 35.000 Ft eljárási illetéket, amit mindenképpen neked kell fizetni.
Illetékek
Normál esetben illetéket ma nem kell fizetni az egyszerű bejelentési eljárás alá eső új építésű lakóépületek tervezése esetében. Amennyiben valami oknál fogva mégis illeték köteles (mert neked engedélyköteles az épületed), azzal számolj, hogy azt mindig neked, mint Beruházónak, Építtetőnek kell fizetned. Ez a költség ugyanúgy hozzászámolandó a projektekhez, de a teljes költséget tekintve elenyésző mértékű.
Ezen felül még az építési napló megnyitásának költségeit kell számold, mely ebben az esetben jelenleg2620 forint. Ezt jogszabály szabályozza (313/2012. (XI.8.) Korm rend. 1. sz melléklet)
Az házépítés árak alakulása a kivitelezés folyamán.
A kivitelezés költségei
Két fő ismert irányzat van. Az egyik a generálkivitelező irány, amikor kiadod, hogy a tervek alapján építsék fel kulcsra készen a házad, a másik, pedig amikor leszerződsz több különálló szakkivitelezővel. Előbbi előnye, hogy nyugodtabb lesz az életed, míg utóbbié, hogy olcsóbb. Ezt ki-ki vérmérsékletének megfelelően el tudja dönteni, hogy melyik passzol jobban hozzá. De azért vesézzük ki egy kicsit, hogy melyik eshetőségnek milyen kockázatai, költségei és lehetőségei vannak.
Generálkivitelező
A generálkivitelezők – attól függően, hogy könnyűszerkezetes vagy téglaházat építesz – más-más árszintet fognak meghatározni. Míg egy könnyűszerkezetes épület kulcsra készen jellemzően bruttó 250-600 ezer Ft körül mozog, addig a hagyományos falazatból ezek olyan 400-900 ezer forint közé esnek. Itt persze erősen függ az ár a felhasznált anyagok minőségétől. Tehát az árak igen tágak lehetnek.
Amire még felhívom a figyelmedet az a nettó és bruttó közötti különbség.
Az ismert dolog, hogy a kivitelezőnél rá kell kérdezni, hogy az ára nettó vagy bruttó (tehát van-e ÁFA tartalma). Van azonban más is. A kérdés, hogy a díjszámítás alapja az épületed nettó vagy bruttó alapterülete. Egyszerűen megfogalmazva aza kérdés, hogy csak a helyiségek alapterületét veszi számítási alapnak (nettó), vagy a falakkal együtt mért teljes területet (bruttó). A kettő között lehet 20-25% különbség is.
És nézzük, hogy mit kapsz ezért:
-Ebben benne van az összes anyag beszerzési költsége, helyszínre szállítása, mozgatása, az építőanyag ára
–dolgozók és alvállalkozók díja, bére, járulékai
–felelősségbiztosítás
–munkaterület őrzése
–szemétszállítás díja
–mobil WC
–rezsiköltségek (megállapodás kérdése)
-vállalkozói fedezet ami jellemzően olyan 10-25% között mozog
–kockázatok költsége (ezzel részletsebben kicsit lejjebb foglalkozom)
–Felelős Műszaki Vezető költsége
A mai világban az a generálkivitelező, aki bruttó 300.000 Ft alatti árat ad, hát lehet, nem csinál mindent szabályosan sem a cégének az ügyvitelében, sem a szakmai előírások tekintetében. Ez utóbbi kell, hogy téged izgasson. Ezért Műszaki ellenőr alkalmazása nem kötelező, de erősen javasolt a részedről, akinek az a dolga, hogy ellenőrizze a kivitelező műszaki teljesítésének megfelelőségét.
Hátránya a generálkivitelezésnek: ha azért választod ezt az utat, mert prémium kiszolgálást szeretnél és a legjobbat akarod megvalósítani, akkor, részletesebb terveket kell készíteni. Ez további költség.
Egyébként ebből fakadnak az előnyei is. Ekkor a tervezési költség szegmenségből is magasabb ajánlatok fognak születni, viszont ezért cserébe sokkal ütemesebben fog haladni az épület és hónapokban mérhető időt nyersz. Továbbá pontosabb tervek alapján nagyobb valószínűséggel fogod tudni kiválasztani a valóban legjobb ár-érték arányú kivitelezőt. Ez viszont csökkenti a kivitelezés költségét is.
Több vállalkozó egyidejű szervezése generál nélkül
Ha ebbe az irányba mész, akkor az alábbi feladatokat kell magadra vállald:
–anyagok megvásárlását, és azok kellő időben helyszínre történő kiszállítása (tégla, beton, vas, vakolat, homok, cement, térkő, kavics, hőszigetelés, faanyag, cserép, ragasztó, burkolóanyag… Még van sok.)
–Ideiglenes áram kiépítés és rezsiköltsége
–ideiglenes víz kiépítés és rezsiköltsége
–Illemhely a munkásoknak
–Őrzés, ennek hiányában a lopások értékének kockázata Téged terhel.
–Az összes vállalkozó (ha olcsó akarsz maradni akkor KATA adózású egyéni vállalkozókat kell keress): pl:kőműves, földmunkás, víz, fűtés, csatorna szerelő, ács és tetőfedő, ablakos, festő, homlokzatszigetelő, asztalos, szemétszállító vállalkozás. Ezek mindenképpen kellenek.
Ezen vállalkozók munkájának koordinálása, ütemezése
Sokszor fentieknek nincsen Felelős Műszaki Vezetője, ennek árát külön veled fizettetik meg. (Kb 100 000 Ft/szakma, minimum gépész, elektromos és építész. Ezek nélkül nem tudsz építési naplót zárni)
Műszaki Ellenőr alkalmazása kötelező (kivitelezési költséghez képest 1-2%)
Mindenkinek külön felelősségbiztosítás (kb 60 000 Ft/vállalkozó), amit a vállalkozók szintén a költségeidre terhelnek
És garancia ügyekben nagyon körültekintően kell eljárj. Nagyon nem mindegy, hogy egy Egyéni Vállalkozón miként szeretnéd behajtani a garanciális kötelezettségét.
Sokkal több papírmunka és adminisztráció hárul rád
Ekkor a kivitelezési költség kijöhet akár 300.000 Forintból is, de sokat kell dolgozz vele. Viszont az olcsóságnak ára van. Ezek pedig a kockázatok formájában jelentkeznek. A kockázatokat kicsit lejjebb fogom kifejteni.
Ami hátránya ennek a módnak, hogy a káoszon neked kell úrrá lenni. Ha nem vagy megáldva kivételes szervező készséggel és állandóan mindenre rágörcsölsz, nem javaslom ezt az irányt. Tele lesz a kivitelezés idejére feszültséggel az életed. Lehet évekig teljesen el sem készül az épület. Rosszabb esetben az egészséged, akár a családod is rámehet, mert állandóan az építkezésen vagy. Döntsd el megéri-e.
És kérlek ne érezd azt, hogy elítélem ezt az irányt. Szó sincs róla. De azt el kell hidd nekem, hogy a generálkivitelező (már az aki nem csak mondja magáról, hanem tényleg az) nem azért kér ennyit mert téged ki akar rabolni. Rengeteg munka van egy lakóépület megvalósítása során. Azért tudom, mert egyetem után 10 éven át dolgoztam én is generálkivitelező építésvezetőjeként. Egy korábbi projekten ami kb. 600 millió forintos épület volt, 3 állandó helyszínen lévő építésvezetővel, két építész előkészítővel (munkaidejüknek 50%-át fordították a projektre), valamint egy-egy elektromos és gépész projektvezetővel (kb munkaidő 20%-át fordították a projektre) dolgoztunk majdnem egy évig! Az eredmény egy szakmailag korrekten összerakott épület lett. De 8 fő irányító dolgozott egy épületen (tehát aki nem fizikai munkát végzett).
Természetesen egy családi ház esetében nincsen szükség ekkora stábra, de elgondolkoztató azért a fenti példa. Ne feledd, valószínűleg neked nincsen meg az a szakmai tapasztalatod és rutinod ami egy generálnak megvan. Ez szerintem erősen bizalmi pozíció.
Projektmenedzser, a harmadik út
Ami nincs a köztudatban: a projektmenedzser. Tekintsd úgy, mintha egy generálkivitelező lenne egy személyben. Ő intézi a te adminisztratív dolgaidat, így lehetőséged van a generálkivitelezőnél olcsóbban, mégis nyugodtan, szervezetten és szakmailag hozzáértő személyek irányítása mellett dolgozni. Olcsóbb, de továbbra is vedd figyelembe, hogy ebben az esetben a lentebb felsorolt kockázatokból még számos tényező téged fog terhelni (pl. árfolyamkockázat). Tehát ez egy középút.
Ha ebbe az irányba mész, akkor Ő lesz a személyi építési ügyintéződ. Ettől még külön szerződést kell köss a vállalkozókkal, de az aláíráson, döntésen és utaláson kívül más teendőd nem igazán marad. Sőt, ha időben gondolsz rá, már a tervezést is irányítani tudja.
Garancia
Ennek a tételnek nem feltétlenül van költsége, viszont igen fontos téma. Ilyet kötelező adni minden esetben. Míg egy megbízható régről ismert kivitelező nem fog elfutni (azt nem mondtam, hogy könnyű ilyet találni, de van) és három év után is visszajön az esetleges hibát kijavítani, addig egy 8-10 vállalkozóból álló csapat garanciális kérdéseit sokkal körülményesebb rendezni.
Generálkivitelezői környezetben ennek biztosítékaként 5% garanciális visszatartást szokott eszközölni a Megrendelő. Te tudtad, hogy akár ezt is megteheted? Nos ha igen és alkalmaztad akkor tudd azt is, hogy az az 5% is a Te költséged. A legtöbb Vállalkozó úgy számol ilyenkor, hogy felszorozza az árát ezzel a tétellel. Ha visszakapja egyszer, akkor az talált pénz lesz évek múlva…
A legolcsóbb megoldás, ha jó hírnevű céget keresel meg. Neki többet fog érni a jó hírneve, mint az, hogy valakinek a párszázezres garanciális javításait ne végezze el. Szerintem ez a legjobb és legolcsóbb garancia. Illetve az, ha van egy jó Műszaki Ellenőröd. Ekkor sokkal kevesebb a hiba esélye, hiszen van aki ellenőrzi ilyenkor a műszaki teljesítést. Egy normális vállalkozó amúgy is úgy gondolkodik, hogy olcsóbb jól megcsinálni, mint visszaküldeni az embereket javítgatni. Természetesen a generálkivitelező drágább, de ha neked számít a garancia akkor ismét egy érv mellettük.
szerkezetek kötelező alkalmassága
Másik kevésbé ismert téma a szerkezetek kötelező alkalmassága. Ez bizony a garanciától független. Ezt külön az Építési törvény és vonatkozó jogszabályai rögzítenek. Sokszor a szakkivitelezők sincsenek tisztában a fogalommal. Később még erről fogok cikkezni. Röviden arról szól, hogy pl. a tartószerkezetnek a garanciális időtől függetlenül minimum 10 évig a funkcióját ki kell szolgálja. Ez szerkezetenként eltérő és hozzávetőlegesen 3-5-10 év időtartamra szól. Kötelező érvényű, csakúgy mint a garancia. Ha valami oknál fogva a szerkezet mégsem teljesíti, akkor pedig jön a felelős keresése, aki a szakmai jogosultságainak bevonását kockáztatja ezzel. A tervező tervezte meg rosszul, vagy a kivitelező építette meg a tervektől eltérően? Az biztos, ha a kiviteleződnél erre rákérdezel a legtöbb esetben kérdő tekintetekkel fogsz találkozni. És az is, hogy ez alól majd megpróbálnak kibújni. De a törvény az törvény…
Kockázatok, módosító tényezők
De hogyan is értelmezzük a kockázatot? A Wikipedia így: „A kockázat valamely cselekvéssel járó veszély, veszteség lehetősége”
Kicsit negatív megközelítés, mert lehet a kockázat pozitív is, nyerhetsz is rajta. A téma azért fontos, mert ezek a bizonyos kockázatok lehetőségei mindig fennállnak. A kérdés csak az, ha bekövetkeznek ki fogja az esetleges költségét viselni.
Ha olyan szerződést írsz, hogy minden kockázat a kivitelezőé, akkor drágább árat fogsz kapni. Ha minden kockázat rád marad, akkor olcsóbb lesz az ár. A fő különbség a sok vállalkozós és generálkivitelezős modell között pont ez. A generálkivitelező sokkal nagyobb kockázatot kénytelen vállalni, míg a másik esetben a bekövetkező kockázatokat neked kell megfizetni.
Egy gyors példa, hogyan számolj vele:
Tegyük fel, hogy elszabadul az EURÓ (még jobban mint most) és felmegy 10%-al az ára. Ha a kivitelezővel kötöttél egy átalányáras szerződést akkor az árfolyamkockázatot kénytelen elviselni és nem kérhet több pénzt utólag. Ha Te vásárlod az anyagot és holnapután 10%-al felmegy az építőanyagok ára, akkor a kockázat nálad van és máris nem leszel boldog. A dolog szépsége az, hogy nem tudod, ez bekövetkezik-e. De ha egy kivitelező szeretne gazdaságosan működni, akkor valamilyen arányban számolnia kell ezek eshetőségével. Lehet, hogy nem nagy arányban, de a veszély fenn áll.
És akkor jöjjenek a kockázatok, módosító tényezők, amiket egy generálkivitelező beáraz, ha hosszú távon profitot akar termelni:
-ha a terep lejt drágább lesz építkezni. Ez akár 20%-kal is módosíthatja a komplett bekerülési költséget. Elsősorban a földmunkáknál jelentkezik.
-a telek megközelíthetősége. Ha pl. nagyon szűk az utca, nem tudja nagy kamion megközelíteni, csak kisebb teherautókkal tudsz szállítani bizony számolhatsz némi szállítási többletköltséggel lehet akár 2-5%.
–közműszolgáltatás rendelkezésre áll? Nagyon nem mindegy, hogy az áramot hálózatról veszed, vagy generátort kell bérelni. Az sem, hogy a víz lajtoskocsin vagy vezetéken érkezik-e. 1-3% növelheti a költségeket.
-ha nagyon magas a talajvízszint akkor a technológiai víztelenítési többlettel számolj, de ha ilyen esetben pincét szeretnél, akkor bizony komolyabb épületszerkezeteket kell beépíts. Ennek költsége épület függő 0,5-15% között mozog körülbelül. Ez utóbbi már a talajvíznyomás ellen szigetelt pince költségét tükrözi.
–közlekedési adottságok. Minél távolabb vagy pl. az építőanyag kereskedéstől annál magasabb a szállítási költség.
–Piaci helyzet. Ha nagyon dübörög a gazdaság, akkor mindenki jóval drágábban dolgozik, hiszen megteheti, hogy válogat. Továbbá nagyon sok építőanyag külföldről érkezik, ezért az anyagárak függenek a forint árfolyamától. Tudod Te is mennyire stabil a Forint az Eurohoz képest…
-Időszakra vetített infláció mértéke (egy kivitelezés akár egy évig is elhúzódhat. Ha az infláció pl 4% akkor egy 50 mFt-os építkezésen csak ez eléget 1-1,5 mFt-ot (mert ugye időarányosan nő). Ugye, mennyit számít? Egy vállalkozónak ezt előre be kell áraznia…
–Előre nem látható költségek. Mert ezek mindig vannak. Hidd el. MINDIG VANNAK! A építőipar ezt a tartalékkeret fogalmának bevezetésével kezeli. Így ha ezzel előre kalkulálsz, akkor könnyebben veszed a váratlan akadályokat. Itt jön elő a gondolat, amit szajkózok rendszeresen. Precízebb terv = pontosabb szakmai elvárások = kevesebb előre nem látható probléma = kevesebb kivitelezési költség
-Ha készítettél precíz kiviteli tervet, akkor ez általában 5%-on belül marad.
-Ha csak egy sima engedélyezési terved van, akkor számolj inkább 15%-al a kivitelezési költségekhez képest. Ugye mennyit tud érni egy jó tervező és részletes kiviteli terv?
A precizitás határa
Viszont az is igaz, hogy nem éri meg mindig ész nélkül a legrészletesebb tervet elkészíteni. Fontos az ésszerű mérlegelés. Szerintem rendkívül fontos az adott feladatt léptékének megfelelő részletezettségű tervet készíteni.
-Ha hitelt vettél fel, akkor annak a folyósítási költségei 100.000-200.000 Ft + hitel kamat, ami a hitel összegének 4-8%, de ugye ez is piacfüggő, és ezt nem az építkezés alatt fogod kifizetni.
–Bútorozás költségei. Ezt sokan elfelejtik, pedig erre is rá lehet költeni 3-10 millió Forintot, ha újat szeretnél.
A kockázatok kezelése ma már egy külön szakterület. Van akinek az a munkája, hogy megbecsülje, milyen kockázati tényezők következhetnek, és azok milyen gyakorisággal, hány százalék eséllyel váljanak valóra. Nem fogom tudni neked látatlanba megmondani, hogy mivel számolj. Az általam felsoroltakon kívül még számos más kockázat is felmerülhet. Lényeg, hogy légy tisztában ezekkel és tudd, amikor azt mondod, hogy drága a generálkivitelező, ő bizony ezekkel számol. Fentiek jelentős része a generálkivitelező kockázata. Ha a másik utat választod, ezek a kockázatok téged fognak terhelni. Kérlek így mérlegeld, melyik út a neked inkább testhezálló, az alapján, mekkora a kockázattűrő képességed és mennyire idegeskedsz, vagy mennyire szeretnél nyugodt életet magadnak.
Kötelező tervezői művezetés
Ez szintén egy kivitelezést terhelő tétel. Általában az épületedet tervező építésszel fogsz erre szerződést kötni. Abban az esetben nem kötelező, ha nem veszel igénybe semmilyen banki terméket és saját lakhatásra építesz egyszerű. Egyébként erősen javasolt az alkalmazása. A törvényalkotó célja ezzel pont az, hogy kivitelezés közben sem maradjon a lakóház szakemberi felügyelet nélkül.
Tervezői művezetést minden esetben lehet kérni, de kötelezővé az egyszerű bejelentési eljárás bevezetésekor tették.
Ez esetben a tervező feladata, hogy leellenőrizze, hogy az épület az építészeti jogszabályi előírásoknak (OTÉK, HÉSZ, TAK) megfelelően készül-e. Ekkor a szakembernek nem feladata a műszaki megoldások minőségének, megfelelésének az ellenőrzése. Az már műszaki ellenőrzés. Az elhivatott tervezők azonban természetesen ebben is segítségedre lesznek.
Amikor kész a ház
Kész a házad. Ezt még a hivatalok felé jelezni kell, hogy a statisztikákba bevezessék. Ez általában néhány dokumentum feltöltéséből áll. Hogy mik ezek, azzal ebben a cikkben foglalkoztam. Ami költség, hogy a földhivatali nyilvántartásba vételt meg kell fizesd. Ezt geodéta fogja megtenni. Ennek önmagában 70-100 ezer forintos költsége lehet (+ ÁFA, ha olyan geodétával állapodtál meg), valamint az egyéb dokumentumokat (hiteles energetika, közműszerződések…) össze kell szedd és fel kell töltsd a megfelelő elektronikus felületre. Erre megkérheted a ház építészét is. Ha igazán normális az építész, akkor akár az egészet el is intézheti helyetted, de ebben tud segíteni egy projektmenedzser, vagy akár a generál kivitelező is. Attól függ kivel állapodsz meg. Nem javaslom, hogy egyedül vágj ebbe bele.
Összegezve:
Ezzel a cikkel nem elrettenteni szeretnélek az építkezéstől, hanem inkább gondolkodásra késztetni, hogy mi minden tényezőre kell figyelj és mivel kell számolj, mielőtt nekivágsz.
-Telek ára
-Illeték és eljárási költség
-Közművek bekötése, átírása
-Meglévő épület bontása
-Tervezés:
-Kivitelezési költségek
-Mérnöki munkák a kivitelezés alatt (tervezői mávezetés, műszaki ellenőrzés, projektmenedzsment, felelős mászaki vezetés)
-Garanciális költségek (kivitelezői árban)
-Kockázatok és módosító tényezők
-Használatbavétel
A végére egy kis olvasnivaló még. Lelkes olvasója vagyok a kiszámoló blognak és épp a napokban jelent meg egy cikk, mely azt taglalja régen és most mennyibe került az élet, valóban jobb volt-e a 90-es években élni. Meglepő adatokat tartalmaz. Azért javaslom, hogy olvasd el, mert bizony az építési költségekre és lakásárakra is tartogat statisztikát:
Ezen sütik célja, hogy a látogatók maradéktalanul és zökkenőmentesen böngészhessék consolum.hu weboldalát, használhassák annak funkcióit, és az ott elérhető szolgáltatásokat. Az ilyen típusú sütik érvényességi ideje a munkamenet (böngészés) befejezéséig tart, a böngésző bezárásával a sütik e fajtája automatikusan törlődik a számítógépről, illetve a böngészésre használt más eszközről.
Amennyiben ez a süti nem kerül engedélyezésre, akkor nem tudjuk elmenteni a kiválasztott beállításokat, ami azt eredményezi, hogy minden egyes látogatás alkalmával ismételten el kell végezni a sütik engedélyezésének műveletét.
Funkcionális sütik
HARMADIK FÉL ÁLTAL ELHELYEZETT SUTIK-K (ANALITIKA)
A consolum.hu weboldalán alkalmazza a Google Analytics mint harmadik fél sütijeit is. A Google Analytics statisztikai célú szolgáltatás használatával a consolum.hu weboldai információkat gyűjt azzal kapcsolatban, hogy a látogatók hogyan használják a weboldalt. Az adatot a honlap fejlesztésének és a felhasználói élmény javításának céljával használja fel. Ezen sütik szintén lejáratukig a látogató számítógépén vagy böngészésre használt más eszközén, annak böngészőjében maradnak, illetve amíg a látogató nem törli őket.
A feltétlenül szükséges sütiket mindenkor engedélyezni kell, hogy elmenthessük a beállításokat a sütik további kezeléséhez.