Az otthonteremtés nagy kérdése: újat építs, vagy felújíts egy régit?
Reneszánszukat élik a kádárkockák, ez vitathatatlan. Rengetegen vesznek ilyen régi épületeket, hogy aztán teljesen felújítva, új életet adjanak neki. Az ilyen döntések fő motívuma, hacsak nem érzelmi alapon kötődsz a nagyi házához, általában az, hogy olcsóbbnak hiszik ezt a projektet, mintha egy teljesen új ingatlant építenének. Mert mit gondol az átlagember? A ház szerkezete már megvan, nagy baj nem lehet, így biztosan gazdaságosabb lesz az építkezés.
Aztán a valóság sokszor mást mutat. Nem mondjuk, hogy egyáltalán nem lehetséges, hogy olcsóbban jössz ki, mint az új építésű ház építkezéséből, de az összegszerű végeredmény sok mindentől függ. Nézzük meg mitől!
Meglévő épületek nem várt meglepetései
Sok esetben a akkor kerülnek napvilágra kellemetlen dolgok, amikor elkezdik a régi épület átalakítását. Olyan problémákkal szembesülhetsz ilyenkor, amelyekre legrosszabb álmaidban sem számítottál.
Az új építésű épületek esetében is vannak kockázatok, de azért természetesen kevesebb. Amikor elkezded felújítani, átalakítani a régi kádárkockát, a teljesség igénye nélkül, az alábbi problémákkal kerülhetsz szembe:
-A tartószerkezet nem bírná el a további ráépítést, ezért vagy meg kell erősítened, vagy a terveiden kell módosítani.
-Kiderül, hogy nedvesedik a fal, és ez a gond nem csak a tartószerkezetet gyengíti, de egészségtelenné teheti a lakóteret, hiszen szuper táptalajt szolgáltat a penészgombáknak.
-Nem várt gépészeti, és elektromos felújítások szükségesek, pl. új vezetékekre kell cserélni a régieket, vagy a fűtésrendszer szorul korszerűsítésre.
-Problémásak a közműcsatlakozások vezetékei, és javítani, vagy cserélni kell azokat is.
A tetőszerkezet korhadt, gombás, vagy más károsodást szenvedett az idők során, és azt is cserélni kell.
Egyetlen jó tanáccsal tudok szolgálni mindenkinek, aki lakást, vagy házat újítana fel. Ezt a tanácsot pedig saját tapasztalat is megalapozza, és így hangzik: Ha kiszámolod körülbelül, hogy mennyi a bekerülési költsége a felújításnak, akkor annak az összegnek minimum a másfélszeresét tedd félre, mert a munkálatok során szinte biztos, hogy lesznek olyan nem várt, és előre nem látható megoldandó problémák, amelyekre ezt a plusz 50%-ot el is fogod költeni.
Komfort régen, és most
A több évtizede épült lakóházakat természetes módon az akkori igényekre szabva építették meg, és az akkor aktuális technológia lehetőségek határolták be a megvalósítás módját. Ez teljesen természetes. Ma már azonban teljesen más igényeink vannak, sőt, szinte szükségletként élünk meg bizonyos igényeket.
Ha csak arra gondolsz, hogy mennyi elektromos berendezés volt egy 70-es évek beli háztartásban, és mennyi most, neked is egyértelmű lesz, hogy miért kell annyi mindent változtatni ezeken a régi építésű házakon.
Akkoriban nem csak az nem volt probléma, hogy nincs wi-fi, de még az sem, hogy a lakószobák egymásból nyílnak. Ma már azonban ugyanannyira igényeljük azt, hogy minden családtagnak lehetőség szerint legyen külön privát tere, mint azt, hogy mindenhol kapcsolódhassunk a világhálóra.
Az időjárás és a klíma is sokat változott ebben a pár évtizedben, így szinte elengedhetetlen az épületek klimatizálása, amely az elektromos hálózatra is nagyobb terhelést ró. Szóval villanyszerelőre is szükséged lesz. A forgalom is nagyobb, és a már említett privát szféra iránti igény is fontossá teszi a megfelelő hangszigetelést az utca zajai ellen, és a szobák között.
Összességében elmondhatjuk, mást jelent ma a komfort, és mást jelentett 50 évvel ezelőtt. Egyre több gépészettel, és elektromos berendezéssel szereljük fel otthonainkat, és egy régi ház átalakításánál, felújításánál bizony ezeknek a lehetőségét is meg kell teremtenünk – ami nem kis költség.
A kompromisszumkészség fontosabb lesz, mint a fantázia
Ne feledkezzünk meg arról sem, hogy egy már meglévő épületnek számos olyan része van, amely adott. Vagyis nem tudod megváltoztatni. Ilyenek például a tartófalak. Persze, hogy nem tudod megváltoztatni, az természetesen nem igaz. Meg tudod. Más kérdés, hogy ennek milyen horribilis költségei lesznek. A másik kérdés pedig az, megéri-e ennyit költeni rá?
Tudnod kell, hogy egy régi épület, bármennyire profin és a legmodernebb technológiák alkalmazásával is újítod fel, sosem lesz olyan, mint egy új. Megéri az összes falat átalakítani, elbontani a mennyezetet, és a tetőt azért, hogy minden vágyad teljesüljön? Ha ez a vágyad, akkor meg. De azért előtte számolj!
A számok makacs dolgok. Gazdaságos az átalakítás?
Tervezőként az épület alaprajzi és megjelenési megtervezésén kívül nekünk az a fő feladatunk, hogy egy-egy projekt gazdaságosan tudjon megvalósulni. A gazdaságosságot pedig sok minden befolyásolja.
A jelenlegi 5%-os ÁFA lehetősége, amely CSOK esetén akár 0% is lehet sajnos csak új lakóépületekre vonatkozik. Ha tehát csak felújítasz, átalakítasz, bővítesz, akkor nem fogod tudni kihasználni ezt a kedvezményt. Erről bővebben két cikkünk is szól. Itt találod az első részt, és itt a másodikat.
Nem kell matekversenyek örökös győztesének lenned ahhoz, hogy első blikkre is lásd: egy új építésű ház, jelenleg 22%-os árelőnyt képvisel a felújításra szoruló kádárkockával szemben. Ráadásul minden tényezőt együttesen kell figyelembe venni. Emlékezz csak mit írtam az elején! Minimum másfélszeres szorzóval számolj költségvetést az építkezésre!
A Consolum az új építésű ingatlanra szavaz
Mielőtt megalapítottuk a cégünket, jómagam generálkivitelezőként dolgoztam. Pályafutásom során számos olyan projektben vettem részt, amelyekben meglévő épületek átalakítását végeztük. (Például a később építőipari nívódíjat kapó Nemzeti Táncszínház, az Abonyi Művelődési Ház, a Velence korzó félbemaradt építkezésének befejezése)
Az összes ilyen projekt közös tapasztalata az, hogy a már meglévő épületrészek körüli bizonytalanságok minden esetben pénzügyi kockázatot is rejtettek magukban, és természetesen jelentősen meghosszabbították az építkezés időtartamát. A legtöbb esetben sajnos utólag az derült ki, hogy nagyon nem érte meg felújítani a meglévő régi épületeket.
Mindezen tapasztalatok miatt, a Consolum már csak az új építésű épületekre fókuszál. Egyrészt azért, mert tervezés közben kevesebb a kockázat, így nyilván gyorsabb és olcsóbb is a tervezés. Másrészt pedig azért, mert a kivitelezés során is kisebb a rizikó, így jobban ütemezhető az építkezés, hiszen nem kell nem várt hibák, hiányosságok felbukkanásától tartanunk.
Ha mindezeket még megfejeljük azzal, hogy nem is feltétlenül drágább, vagy nem sokkal, egy új építésű ház kivitelezése, már szükségtelen is további indokokat felhozni, hogy miért döntöttünk az új építésű házak tervezésének iránya mellett, és miért ezen az úton folytatjuk nagy lelkesedéssel, és profizmussal szakmai pályafutásunkat.
