Csádi ház építés hasznos tudnivalói

Eddigi húsz évem alatt, amit az építőiparban töltöttem, volt szerencsém megtapasztalni, hogy mik a leggyakrabban előforduló problémák. Sokat kutattam, hogy ezekben mi a közös pont. Ezt fedem most fel előttetek. És ami még fontos, hogy teljesen mindegy, mit építesz! Lehet az sima családi ház, könnyűszerkezetes, vagy tégla és akár konténer is. Mindegy. Az elvek ugyanazok! Fő, hogy építés lebonyolítás esetén elsajátíts egy átfogó, teljes képre tekintő gondolkodásmódot.

Mi az építés lebonyolítás?

Nos ez nem más, mint a teljes családi ház építési projekt menetének igazgatása. És ezt onnantól értem, hogy megszületik a fejedben a gondolat, banki finanszírozást, babaváró támogatásokat, telket vagy családi házat nézel. A vége pedig körülbelül ott van, hogy lejár az egyes vállalkozók garanciája és üzemelteted az otthonodat. Maga a családi ház építési munkája ennek bizony, csak töredéke!

Eddigi szakmai pályafutásom alatt dolgoztam ukránok mellett kőműves segédmunkásaként, építész mellett rajzolóként, építész előkészítőként, építésvezetőként, projektvezetőként nagy generálkivitelező cégnél, majd most visszatértem a tervezés és mérnöki munkák végzéséhez. Ez idő alatt volt szerencsém sokmilliárdos épületeket és családi házakat is tervezni és az építés szervezésében részt venni. Ezért is írok erről.

Végigjártam az építőipar minden részét és egyetlen olyan közös dolgot találtam, ami a legtöbb fennakadás, problémát és végső soron igazi pénzkidobást eredményez.

A megfelelő előkészítés hiánya.

Valószínű, hogy nem egyértelmű számodra, hogy ez mit is jelent. Vegyünk egy klasszikus példát. Forró nyár van. Péntek délután ülsz a munkahelyeden. Már mennél nagyon haza, de még rengeteg elintézendő dolgod van. Azért is szeretnél menni, mert már a hétvégi balatoni kikapcsolódásra készülsz és tudod, már most hatalmas a forgalom az autópályán. De Te azon agyalsz, hogy mit is fogsz pároddal csinálni a hétvégén. Lehetnek ilyenek:

1 este megérkezünk Balatonfüredre.

2 lenéztek borozni egy kis kedves pub-ba

3 este séta a parton

4 szombaton napközben strandolás

5 kinéztétek az éttermeket, amiket ki szeretnétek próbálni

6 visztek bringát is, hogy vasárnap áttekerhessetek Tihanyba

7 mivel alapos vagy még listád is van, mit kell magatokkal vigyetek, hogy minden tökéletes legyen

8 utolsó nap mikor indultok, útközben még mit néztek meg

…

Ismerős ugye? Tipikus nyaralás forgatókönyve. Mindig ez történik, csak a helyszín, a listák tartalma és a tervek részletei változnak. Mindent alaposan megtervezel, hogy a lehető legjobban süljön el. Az igazán precízek még lehet esőnapos forgatókönyvvel is készülnek. 

Tehát előre alaposan átgondoltok mindent. Természetesen nem csinálja mindenki így, van aki a kalandot keresi és lesz ami lesz elven indul el, de ismerősi, baráti körben nem ez szokott a jellemző lenni. 

Ezzel szemben az ember nem így viselkedik, ha otthona legteremtérésről van szó

Családi ház építés két tipikus forgatókönyve. 

A legtöbben családi házuk felépítésébe pont fordítva vágnak bele, mint azt a fenti példámban bemutattam. Ahelyett, hogy alaposan megterveznék életük helyszínét és várhatóan életük legnagyobb költekezésének menetét, inkább csak ad-hoc belevágnak. A két leggyakoribb sztori:      

Első sztori: Mobilház őrület

Tetszik az a mobilház olyat akarok én is, mert a szomszédnak is az van. Amúgy is csak erre van pénzem. Ekkor fórumokról, ismerősöktől megkérdezi kit ajánlanak és már bele is vág a rendelésbe. Utólag rájön, hogy ide bizony kell még egy csomó papírmunka és elkezd szépen belebonyolódni a folyamatba. De akkor már mindegy. Sőt ekkora a legtöbb esetben elköteleződik egy gyártó mellett, és lehet, számára nem az lesz a legjobb megoldás.

Kérlek értsd meg, hogy itt nem az egyes gyártók ellen beszélek. Mi is több gyártóval ápolunk remek kapcsolatot azért, mert úgy gondoljuk a termékük megüti azt a szakmai színvonalat, amit képviselünk. Véleményem szerint nem az egyes építéstechnológiákkal van baj. Mindössze azt szeretném, hogy ne impulzus érzelmeid döntsenek egy olyan ügyben, ami hátralévő életed felét vagy egészét befolyásolja! Érezd a súlyát!

Második sztori: Az építész tervező

            Másik – és egyben a jobbik – forgatókönyv, ha építész tervezőt keres először, jellemzően az alapján, hogy melyik mester munkája tetszik jobban. Ekkor az építész elmondja mire figyeljen, elkészíti a terveket részére és mehet is az építkezés, ahova időnként kimegy. Ekkor hősünk hívogatja az építészt, hogy mégis mire figyeljen, mit hogy kell csinálni. Az építésznek pedig semmi kedve nincsen emiatt pluszba rohangálni, mert pénzt nem kap érte, csak az idejét rabolja. Viszont ha nem szolgálja ki az ügyfelet, akkor az nem fogja tovább ajánlani. Szóval ez az út is feszültséget szülhet.

Aztán ezek után jön a nagy kérdés, hogyan lehet a feléből megoldani egy családi ház építését. Jön az őrül kutatás, ki tudja olcsóbban építeni, hogyan kerüljük ki a drága generálkivitelezőt, honnan tudjam, hogy egyáltalán ő jó szakember-e. Majd jönnek a rémtörténetek, és a sztorik kerülnek ki az építőipari szégyenfal Facebook csoportra.

A Családi ház építésnek nem így kell zajlania!

Ezt most egy családi ház esetében írtam le. De hidd el, ugyanez megy sokszor a nagy építkezéseken is, csak más a lépték és kicsit mások a részletek. És ez mind-mind az előkészítés hiányából ered.

De mi is az az előkészítés akkor?

Nos ez nem más mint a családi házad építési beruházásának megtervezése. Ebben a fázisban fogod pontosan tisztázni, mit is akarsz valójában megteremteni. Utána jöhetnek az olyan kérdések, mint pl. hogyan nézzen ki a családi ház. Mediterrán ház legyen? Modern ház legyen? Esetleg minimalista? Hány szoba legyen, milyen legyen a szerkezete, mennyiből kell gazdálkodni és mennyi idő alatt fut át. Valójában az, hogy mennyibe fog kerülni és mennyi idő alatt készül, döntően az előkészítés és a tervezés fázisban dől el. Ha ekkor nincsen kitalálva minden aprólékosan, akkor jön az alábbi párbeszéd a szakival:

– Ezt nem így gondoltam. Vissza tudjuk csinálni és elkészíteni úgy hogy: ……..

– Természetesen Főni. De ez pénzbe fog kerülni. ……. ft-ért tudom megcsinálni megfelel?

– Hát nincs más választásom

– De hagyhatjuk így is, ahogyan most van, így nekem sem kell többet dolgozzak és neked is megmarad a pénzed.

És ekkor már ott a kompromisszum, amit eredetileg nem szerettél volna. Hozzáteszem, hogy húsz év alatt nem láttam olyan kivitelezést, ahol legalább egy ilyen pótmunka ne merült volna fel. Ezt az építőipar a tartalékkeret fogalmával kezeli, mely jellemzően 5% körül határoznak és a legtöbbször bőven elfogy (Sőt egy előkészítetlen építkezés esetében nem ritkaság a 20-25% sem!). Tehát, ha alaposan előkészítesz mielőtt belevágsz, akkor ez az extra ráfordítás csökkenhet. Ez pedig egy 50 milliós családi ház esetében akár 5 millió Ft is lehet!

Családi ház építés lebonyolításának lépései 

Erről már írtam korábban, de én is folyamatosan tanulok, formálom a világról alkotott képet, így most ezt fogom elétek tárni. Egy családi ház építési projekt (meg minden más építési projekt, sőt, sokszor minden más projekt) alapvetően 5 fázisból áll.

1. Előkészületek

2. Tervezés

4. Kivitelezés

5. Beüzemelés, használat megkezdése

6. Garanciális időszak.

Az előkészítés gyakorlatilag az egyes és a kettes pontot foglalja magában. Ezen fog múlni nagyon sok minden. Nézzük ezeket picit részletesebben:

Előkészületek

Ezek a kezdeti lépések. Ekkor még rengeteg mindent megtehetsz a siker érdekében. Már ekkor több partnerrel kell szerződj. Ide soroljuk a telekvásárlást, valamint ennek az ügyvédi díjait, és szerződéseit, szükséged lehet ingatlanosra, aki megtalálja az ideális telket. Ide soroljuk továbbá azokat a támogatási szerződéseket, amik a család sokasodása esetén igényelhetsz (ebből is több mint 20 féle létezik!).

Amikor már megvan a kiszemelt telek, érdemes azt szakértővel, építésszel átvizsgáltatni, mit lehet rá megépíteni. Egy rosszul megválasztott telek is több milliós extra kiadást tud eredményezni (pl, ha feltöltött talajra kell építkezz). Szóval már itt munkát, időt és energiát kell a projektre fordítani.

Tervezési szakasz

Ekkor egy építésszel és szakági tervezőkkel közösen megtervezitek az igényeidre szabott családi házat. Későbbiekben ez fogja meghatározni, mennyibe is fog neked kerülni az épület. Alap esetben (ha családi házat építesz magadnak) akkor az építészeti terveken felül egy szöveges rendszerleírás szükséges a gépészethez és a elektromos rendszerekhez, valamint az építmény statikai igazolása és a monolit vasbeton részek kivitelezésre alkalmas tervei.

Ezen felül azonban még érdemes mindenképpen egy költségvetést készíteni, mert ezt tudod a kivitelezők keresésére használni. A költségvetés az egyik legjobb eszköz, hogy összehasonlítsad az egyes kivitelezők árait egymással. Ennek helyes használata egy külön bejegyzést is megér. Továbbá lehet kérni költségkalkulációt többféle fűtésmód esetére, hogy tudd melyikkel jársz a legjobban hosszú távon, valamint bonyolultabb épületeknél ajánljuk az elektromos és gépészeti nyomvonalak terveit is. Magas igényszint esetén pedig a belsőépítész alkalmazása is ekkor kerül előtérbe. Szóval itt is több partnerrel kell szerződj és egyeztess.

Kivitelezés alatt a legtöbb esetben az építésszel is kell szerződj kötelező művezetésre. A tervező ilyenkor azt ellenőrzi, hogy a jogszabályoknak megfelel-e az a produktum, a kivitelező eltért-e a tervektől. Az egyes építőmesterek műszaki teljesítését nem köteles vizsgálni, de aki komolyan veszi a szakmát az fog neked segíteni.

Kivitelezési szakasz

Ekkor kezd valóra válni az eddigi erőfeszítésed. Ekkor le kell szerződj vagy a generálkivitelezővel, vagy több szakági kivitelezővel is (Ha szeretnéd, hogy kevesebb legyen az ÁFA, akkor itt van lehetőség jelentős összeget megtakarítani akkor is, ha éppen nincsenek akciók a kormány részéről). Célszerű műszaki ellenőrt alkalmazni, aki a családi ház építése során a kivitelezők teljesítését ellenőrzi, koordinálja. lényegében a szemed és a füled kinn az építkezésen. Itt könnyen előfordulhat, hogy akár 10 partnerrel is szerződnöd kell (eddig a legtöbb szerződött alvállalkozó nekem egy projekten 82 volt, anyagbeszállítók nélkül. Az anyagbeszállítók kb. harmincan voltak még a 82 vállalkozón felül). Tehát célszerű ezt szakemberre bízni. Nagyon sokat bukhatsz azon, ha nem tudod műszakilag ellenőrizni, helyesen dolgozott-e a kivitelező!

Használatba vétel

Ekkor gyakorlatilag kész a mű, már csak a jogi papírokat kell intézni. Az olyan adminisztratív feladatok mellett, mint az építési napló szakszerű lezárása még további papírok beszerzésére ismét szerződnöd kell pár partnerre. Kell készíteni egy hiteles energetikai tanúsítványt és egy földmérőnek fel kell vinnie az épületet a földhivatali adatbázisba. Általában az úgynevezett hatósági bizonyítványt (ez bizonyítja, hogy kész az épület, használhatod) az építész szokta megkérni a részedre.

Garanciális időszak

Ez ugye a kivitelező kötelessége. Sajnos sokan azonban nem tudják, a megépített szerkezeteknek a garancián túl még van egy minimum elvárt élettartama (úgynevezett kötelező alkalmassági idő), amin belül a kivitelező ugyanúgy felel a produktumért, még akkor is, ha lejárt a garancia. Egy gyors kérdés. Szerinted ki segít neked ebben az időben, ha valami tönkremegy? El tudod érni a kivitelezőt minden esetben?

Ez talán a legkényesebb pont. Sokszor hallani eltűnt kivitelezőkről és ezáltal elveszett garanciákról. Azért ennek a kezelésére is vannak megoldások (pl. garanciális biztosíték kérése, vagy olyan ismert vállalkozó akinek többet ér a hírneve, mint egy kis csalás).

Amit mindenképpen jegyezz meg!

És tényleg ez a legfontosabb mondanivalója a cikknek. Ne a házgyártó kiválasztásával kezdj! Onnantól Te már szinte csak egy irányba tudsz mozogni. Keress olyan szakit (pl. minket J), akik már az előkészületek fázisában tud segíteni. Ezeket az embereket hívják építés lebonyolítónak, beruházás lebonyolítónak vagy projektvezetőnek. Ez egy létező szakma, csak magánberkekben ezt nemigazán műveli senki. Jellemzően a milliárdos állami beruházások élére tesznek ilyen embereket.

Gondold csak el, mekkora segítséget jelentene neked, ha lenne valaki az első lépéstől az utolsóig, aki segít irányba állni és a megfelelő úton maradni. Egy mentor, aki háttérinformációkkal lát el, a műszaki világ útvesztőjében.

A legdrágább építkezések azok szoktak lenni, amikor találomra pillanatnyi gondolatokra érzelmekre, hozzá nem értő emberek tanácsaira hallgatva dönt az építtető.

Fontos célunk

Személyes múltamból kifolyólag láttam már jónéhány dolgot az építőiparban. Látom azt, hogy Ti mint építtetők, sok esetben mit gondoltok. Azt viszont kevés szakmabelin kollégánál tapasztalom, hogy valóban megoldást kíván keresni a problémáitokra.