Házépítés árak
hazepites arak

Házépítés árak

Sok esetben előfordul és internetes fórumokon is lehet olvasni, mennyire meglepődnek emberek, a házépítés árak mértékével kapcsolatban. Tapasztalat, hogy ilyenkor az emberek mindig csak a saját esetüket látják és azt írják le. Azonban az építőipar egyedi. Ezért a házépítés árak eltérőek lehetnek a szomszéd faluban, de akár a szomszéd utcában is, mert ahány ház annyi költség…

Cikkemben arra törekszem, hogy bemutassam a leggyakrabban felmerülő költségeket, de konkrét összegek helyett inkább tól-ig tartományt fogok írni, vagy közelítő értéket. Inkább arra fókuszálok, hogy általában milyen építési költségekre számíthatsz. Kalkulációimban házépítés árakat fogom taglalni különböző szemszögekből. Felszereltség tekintetében a mai kor elvárásainak megfelelően hőszivattyús fűtéssel, napelemekkel, néhány extra kényelmi funkcióval (pl. kaputelefon, biztonsági kamera). Az épület felújítás egy külön téma a saját buktatóival és szépségeivel. Ez most nem téma.

Mikor kell fizetni? Milyen szakaszok vannak?

Alapvetően mindig, csak különböző szakaszokban más összegeket. Három fő csoportra osztottam a költségeket az építkezés szempontjából:

1.Előkészületek költségei

2.Építkezés költségei

3.Használatba vétel költségei

1.    Házépítés árak és az előkészületek összefüggései

A házépítés árak igen változatosak lehetnek és nagyon sok tényezőtől függnek. Ebben a részben most az előkészületekkel kapcsolatos tételeket veszem figyelembe. Ide sorolok minden olyan tételt, ami az építkezés megkezdése előtt szóba jöhet:

-Építési telek vásárlása

Ügyvédi költségek

Közműbekötések, átírások költségei

-Meglévő épület bontása, amennyiben van a telken

Tervezési költségek

Tervező díja

-Esetleges telekalakítás költségei

Illetékek

Építési telek vásárlása (2020)

Már ebben a fázisban is számíthatunk extra kiadásokra, de a telkek árában is nagy szórás mutatkozik. Budapest egy felkapott környékén egy telek négyzetméter ára megközelítheti a 100.000 Ft-ot. Velencén hozzá lehet jutni 15.000 Ft-ért, de akár ennél olcsóbban is tudsz találni. Ez erősen környék függő adat. Viszont az elhelyezkedés befolyásolhat több későbbi költséget is. Budapesten 40-60 ezer forint sem ritkaság egy négyzetméterre. Hasonló a helyzet Budaörsön is, viszont Szigetszentmiklóson ennek kb. fele. Kisebb, távolabbi települések telkei pedig negyed ennyibe is kerülhetnek. Ezek alapján hozzávetőleg egy átlagos telek 40 mFt költséget jelent. Tudom nem olcsó, de sokan szeretnének Budapesten és környékén lakni. Ez már egy jelentős befolyásoló tényező, mely kihat a házépítés árakra.

Ügyvédi költségek

Erősen változó lehet. Van aki fix összegért, van aki a vétel 0,5-1%-ért írja meg a szerződést. Ez a 40 millió forintos telek esetén átlagosan 300 000 forint körül alakulhat. Kérj ajánlatot több ügyvédtől is!

Közművek bekötése

Üres telek: jó a helyzet, mert itt nincs sok extra költség. Ügyfeleink közül többen belefutottak abba a problémába, hogy az üres telekre be kell kötni a közműveket. A kormány kommunikációja szerint, a bekötés 2017. július 1. napjától ingyenes. De ez nem igaz! Ha a törvényileg meghatározott méret felett kell kötni (gáz:4m3/óra, víz:32mm átmérő, csatorna: 160mm átmérő, áram: 32Amper), akkor a fejlesztési hozzájárulás és a szerelvények kb .700.000 – 1.200.000 Forint összegre is rúghatnak. Továbbá is mindenképpen neked kell intézni mérettől függetlenül:

-összes vonatkozó engedélyek és tervek (földmunka, rákötés tervek, esetleges kiváltás tervek kb. 200 000 forint)

mérőhely fogadó akna kialakítása: típustól függően műanyag (nem mindenhol fogadják el) kb. 100.000 Ft, vagy vasbeton kb. 800 000 Ft – 1 500 000 Ft

nyomvonal helyreállítás (ha aszfaltos úton laksz, akkor még az aszfalt helyreállítása is). nehéz becsülni, de olyan 500 000 Ft körül érdemes számolni a földmunkával és helyreállítással együtt

-esetleges egyéb szerelvények (pl. szennyvíz előtisztító – ha szükséges) egyedi esetekben

-vezeték(ek): Bár a törvény azt mondja, hogy bizonyos mértékig ennek benne kell lennie az árban, több olyan esettel is találkoztam, ahol ez nem volt igaz

Szumma – szummárum, helyzettől függően körülbelül egymillió forint összeg körül járunk. 

Tehát ha közműfejlesztési hozzájárulást nem is kell fizess, átlagosan az új bekötések kialakításánál így is könnyedén 1,5 millió forintra rúghat a költséged.

Kis érdekesség: néhány önkormányzat – mivel jelen helyzetben bevételekre van szükségük – bizonykiszámláz közműfejlesztési hozzájárulást. A törvény csak a szolgáltatóknál tiltja ezt. Ez a kiskapu. Ezt a pontot felvettük a telekvásárlás előtti átvilágítási szolgáltatásunkba, mivel csak egy telefonba kerül ellenőrizni. Az összeg önkormányzat függő, de olyan 500 000 Ft – 1 000 000 Ft között változik. Ne érjen meglepetés, ha ezzel találkozol!

Közműfejlesztési díjjal kapcsolatban biztosan fogok még írni, mert úgy érzem, hogy itt nagy a bizonytalanság, és sok pénzt lehet kiszórni az ablakon, ha nem vagyunk körültekintők.

közmű átírása meglévő épület esetén

Ha meglévő épületet vettél telekáron és újat építenél, akkor azt el kell bontani, valamint a közműveket át kell írni. Az átírás járulékos költsége jelentéktelen. Itt inkább azzal számolj, hogy hogy akár 5-8 munkanapod elmegy az utánajárással. Ez szintén olyan dolog, ami nagyon helyzetfüggő. Megbízhatsz mást is, de pénzért fogja ezt intézni helyetted…

Meglévő épület bontása:

Ekkor első lépésként a gázórát kell leszereltesd ha van az épületben. Utána kell találni valakit, aki lebontja az épületet, a sittet elszállítja és szakszerűen kezeli lerakóhelyen. A XVI kerületben pár hónapja egy ügyfelünk generálba kiadta a bontást: 3 000 000 Ft költséggel végeztette el. Az egyetlen nehézség a COVID helyzet volt, ugyanis a gázművek nem akartak kijönni a helyszínre a régi épület lekötését elvégezni. 

bontás költsége nagyban függ a meglévő épület méretétől, attól, hogy van-e benne veszélyes hulladék(pl. azbeszt tartalmú építőanyagok), milyen a megközelíthetősége, egyáltalán odafér-e a munkagép.

Vagyonszerzési illeték

Az ingatlan árának 4%-a. Vannak azonban csökkentő-módosító tényezők is. Ha pl. úgy vettük a telket, hogy egy másikat eladtunk, akkor csak a különbözet után kell fizetni. Tehát, ha drágább volt az régi telek, akkor nincsen. De a CSOK is módosítja ennek mértékét. 

Érdemes mindenképpen kalkulátort használni. Ajánlok egy remek cikket a témával kapcsolatban: https://bank360.hu/vagyonszerzesi-illetek

Tervezési költség:

A tervező díja

A tervezési költségek nagyon változók lehetnek attól függően, hogy több szakági és építész tervezőt bízol-e meg, vagy egy generált, aki mindent elintéz és összefogja a folyamatokat. Az sem mindegy, hogy mennyi időt szánsz a tervek elkészítésére, és azok mennyire lesznek átgondoltak. Véleményem szerint ezen éri meg a legkevésbé spórolni, mert Te ebben az épületben fogsz 30 évet élni. Valóban megéri két hónap alatt összecsapni valamit? Mindenki meg tudja találni a neki leginkább testhezálló megoldást. 

A tervezés az építés költségeihez képest elenyésző, mindössze néhány százalék, de a részletezettségtől függően változik. Ma egy korrekten elkészített egyszerű bejelentési tervdokumentáció hozzávetőlegesen 1-2 millió forint körül alakul, és tartalmazza az építész terveken felül a tartószerkezeti terveketleírásokat, gépészeti leírást, elektromos rendszertervet, szükség esetén geodéziát, nyilatkozatokat. Ez a minimum. Fontos tudnod, hogy a gépész és az elektromos tervező nem fog Neked rajzot készíteni. Az nem kötelező. 

Azt javaslom (mivel a gépészeti és elektromos rendszerek, egyre bonyolultabbak), hogy érdemes legalább kapcsolási rajzokat, nyomvonal terveket kérni. Ha a végletekig igényes és részletes tervekkel rendelkező épületet terveztetsz, akkor ne lepődj meg a 10 milliós ajánlatokon és az egy éven túlnyúló tervezési időn sem. Ma egy mindenre kiterjedő átgondolt terv – ahol valójában az összes igényedet figyelembe veszi a tervező – inkább olyan 3-8 millió forint körül alakul egy családi ház esetén.

Esetleges telekalakítás költségei

Nem is gondolná az ember, milyen gyakran merül fel ez a kérdés. Jelenleg párhuzamosan két ilyen projektünk is fut, ami telekalakításra kötelezett. Röviden ez azt jelenti, hogy a telked határvonalait rendezni kell, a legtöbb esetben meg kell osztanod azt, és át kell add a közterület kezelőjének (általában önkormányzat) későbbi fejlesztések céljára.

Bővebben ebben a cikkben találsz róla információt:

https://mielotttelketveszel.hu/blog/3-bejegyzes-3

A telekalakítás munkafolyamatát nem az építész tervező végzi. Ez egy tervezés előtti megelőző eljárás. Ettől függetlenül persze megállapodhatsz vele, hogy készítse el neked, de alap esetben egy földmérő feladata. E nélkül el sem tud kezdeni dolgozni az építész. Ez egy három részes földhivatali eljárás, jellemzően 3-6 hónap átfutási idővel. Költsége kb. 300 000 Ft. Ezen felül a hivatal ki fog neked számlázni kb. 35.000 Ft eljárási illetéket, amit mindenképpen neked kell fizetni.

Illetékek

Normál esetben illetéket ma nem kell fizetni az egyszerű bejelentési eljárás alá eső új építésű lakóépületek tervezése esetében. Amennyiben valami oknál fogva mégis illeték köteles (mert neked engedélyköteles az épületed), azzal számolj, hogy azt mindig neked, mint Beruházónak, Építtetőnek kell fizetned. Ez a költség ugyanúgy hozzászámolandó a projektekhez, de a teljes költséget tekintve elenyésző mértékű.

Ezen felül még az építési napló megnyitásának költségeit kell számold, mely ebben az esetben jelenleg2620 forint. Ezt jogszabály szabályozza (313/2012. (XI.8.) Korm rend. 1. sz melléklet)

Az házépítés árak alakulása a kivitelezés folyamán.

A kivitelezés költségei

Két fő ismert irányzat van. Az egyik a generálkivitelező irány, amikor kiadod, hogy a tervek alapján építsék fel kulcsra készen a házad, a másik, pedig amikor leszerződsz több különálló szakkivitelezővel. Előbbi előnye, hogy nyugodtabb lesz az életed, míg utóbbié, hogy olcsóbb. Ezt ki-ki vérmérsékletének megfelelően el tudja dönteni, hogy melyik passzol jobban hozzá. De azért vesézzük ki egy kicsit, hogy melyik eshetőségnek milyen kockázatai, költségei és lehetőségei vannak.

Generálkivitelező

A generálkivitelezők – attól függően, hogy könnyűszerkezetes vagy téglaházat építesz – más-más árszintet fognak meghatározni. Míg egy könnyűszerkezetes épület kulcsra készen jellemzően bruttó 250-600 ezer Ft körül mozog, addig a hagyományos falazatból ezek olyan 400-900 ezer forint közé esnek. Itt persze erősen függ az ár a felhasznált anyagok minőségétől. Tehát az árak igen tágak lehetnek. 

Amire még felhívom a figyelmedet az a nettó és bruttó közötti különbség.

Az ismert dolog, hogy a kivitelezőnél rá kell kérdezni, hogy az ára nettó vagy bruttó (tehát van-e ÁFA tartalma). Van azonban más is. A kérdés, hogy a díjszámítás alapja az épületed nettó vagy bruttó alapterülete. Egyszerűen megfogalmazva aza kérdés, hogy csak a helyiségek alapterületét veszi számítási alapnak (nettó), vagy a falakkal együtt mért teljes területet (bruttó). A kettő között lehet 20-25% különbség is.

És nézzük, hogy mit kapsz ezért:

-Ebben benne van az összes anyag beszerzési költsége, helyszínre szállítása, mozgatása, az építőanyag ára

dolgozók és alvállalkozók díja, bére, járulékai

felelősségbiztosítás

munkaterület őrzése

szemétszállítás díja

mobil WC

rezsiköltségek (megállapodás kérdése)

-vállalkozói fedezet ami jellemzően olyan 10-25% között mozog

kockázatok költsége (ezzel részletsebben kicsit lejjebb foglalkozom)

Felelős Műszaki Vezető költsége

A mai világban az a generálkivitelező, aki bruttó 300.000 Ft alatti árat ad, hát lehet, nem csinál mindent szabályosan sem a cégének az ügyvitelében, sem a szakmai előírások tekintetében. Ez utóbbi kell, hogy téged izgasson. Ezért Műszaki ellenőr alkalmazása nem kötelező, de erősen javasolt a részedről, akinek az a dolga, hogy ellenőrizze a kivitelező műszaki teljesítésének megfelelőségét.

Hátránya a generálkivitelezésnek: ha azért választod ezt az utat, mert prémium kiszolgálást szeretnél és a legjobbat akarod megvalósítani, akkor, részletesebb terveket kell készíteni. Ez további költség.

Egyébként ebből fakadnak az előnyei is. Ekkor a tervezési költség szegmenségből is magasabb ajánlatok fognak születni, viszont ezért cserébe sokkal ütemesebben fog haladni az épület és hónapokban mérhető időt nyersz. Továbbá pontosabb tervek alapján nagyobb valószínűséggel fogod tudni kiválasztani a valóban legjobb ár-érték arányú kivitelezőt. Ez viszont csökkenti a kivitelezés költségét is.

Több vállalkozó egyidejű szervezése generál nélkül

Ha ebbe az irányba mész, akkor az alábbi feladatokat kell magadra vállald:

anyagok megvásárlását, és azok kellő időben helyszínre történő kiszállítása (tégla, beton, vas, vakolat, homok, cement, térkő, kavics, hőszigetelés, faanyag, cserép, ragasztó, burkolóanyag… Még van sok.)

Ideiglenes áram kiépítés és rezsiköltsége

ideiglenes víz kiépítés és rezsiköltsége

Illemhely a munkásoknak

Őrzés, ennek hiányában a lopások értékének kockázata Téged terhel.

Az összes vállalkozó (ha olcsó akarsz maradni akkor KATA adózású egyéni vállalkozókat kell keress): pl:kőműves, földmunkás, víz, fűtés, csatorna szerelő, ács és tetőfedő, ablakos, festő, homlokzatszigetelő, asztalos, szemétszállító vállalkozás. Ezek mindenképpen kellenek.

Ezen vállalkozók munkájának koordinálása, ütemezése

Sokszor fentieknek nincsen Felelős Műszaki Vezetője, ennek árát külön veled fizettetik meg. (Kb 100 000 Ft/szakma, minimum gépész, elektromos és építész. Ezek nélkül nem tudsz építési naplót zárni)

Műszaki Ellenőr alkalmazása kötelező (kivitelezési költséghez képest 1-2%)

Mindenkinek külön felelősségbiztosítás (kb 60 000 Ft/vállalkozó), amit a vállalkozók szintén a költségeidre terhelnek

És garancia ügyekben nagyon körültekintően kell eljárj. Nagyon nem mindegy, hogy egy Egyéni Vállalkozón miként szeretnéd behajtani a garanciális kötelezettségét.

Sokkal több papírmunka és adminisztráció hárul rád

Ekkor a kivitelezési költség kijöhet akár 300.000 Forintból is, de sokat kell dolgozz vele. Viszont az olcsóságnak ára van. Ezek pedig a kockázatok formájában jelentkeznek. A kockázatokat kicsit lejjebb fogom kifejteni.

Ami hátránya ennek a módnak, hogy a káoszon neked kell úrrá lenni. Ha nem vagy megáldva kivételes szervező készséggel és állandóan mindenre rágörcsölsz, nem javaslom ezt az irányt. Tele lesz a kivitelezés idejére feszültséggel az életed. Lehet évekig teljesen el sem készül az épület. Rosszabb esetben az egészséged, akár a családod is rámehet, mert állandóan az építkezésen vagy. Döntsd el megéri-e.

És kérlek ne érezd azt, hogy elítélem ezt az irányt. Szó sincs róla. De azt el kell hidd nekem, hogy a generálkivitelező (már az aki nem csak mondja magáról, hanem tényleg az) nem azért kér ennyit mert téged ki akar rabolni. Rengeteg munka van egy lakóépület megvalósítása során. Azért tudom, mert egyetem után 10 éven át dolgoztam én is generálkivitelező építésvezetőjeként. Egy korábbi projekten ami kb. 600 millió forintos épület volt, 3 állandó helyszínen lévő építésvezetővel, két építész előkészítővel (munkaidejüknek 50%-át fordították a projektre), valamint egy-egy elektromos és gépész projektvezetővel (kb munkaidő 20%-át fordították a projektre) dolgoztunk majdnem egy évig! Az eredmény egy szakmailag korrekten összerakott épület lett. De 8 fő irányító dolgozott egy épületen (tehát aki nem fizikai munkát végzett). 

Természetesen egy családi ház esetében nincsen szükség ekkora stábra, de elgondolkoztató azért a fenti példa. Ne feledd, valószínűleg neked nincsen meg az a szakmai tapasztalatod és rutinod ami egy generálnak megvan. Ez szerintem erősen bizalmi pozíció.

Projektmenedzser, a harmadik út

Ami nincs a köztudatban: a projektmenedzser. Tekintsd úgy, mintha egy generálkivitelező lenne egy személyben. Ő intézi a te adminisztratív dolgaidat, így lehetőséged van a generálkivitelezőnél olcsóbban, mégis nyugodtan, szervezetten és szakmailag hozzáértő személyek irányítása mellett dolgozni. Olcsóbb, de továbbra is vedd figyelembe, hogy ebben az esetben a lentebb felsorolt kockázatokból még számos tényező téged fog terhelni (pl. árfolyamkockázat). Tehát ez egy középút.

Ha ebbe az irányba mész, akkor Ő lesz a személyi építési ügyintéződ. Ettől még külön szerződést kell köss a vállalkozókkal, de az aláíráson, döntésen és utaláson kívül más teendőd nem igazán marad. Sőt, ha időben gondolsz rá, már a tervezést is irányítani tudja.

Garancia

Ennek a tételnek nem feltétlenül van költsége, viszont igen fontos téma. Ilyet kötelező adni minden esetben. Míg egy megbízható régről ismert kivitelező nem fog elfutni (azt nem mondtam, hogy könnyű ilyet találni, de van) és három év után is visszajön az esetleges hibát kijavítani, addig egy 8-10 vállalkozóból álló csapat garanciális kérdéseit sokkal körülményesebb rendezni. 

Generálkivitelezői környezetben ennek biztosítékaként 5% garanciális visszatartást szokott eszközölni a Megrendelő. Te tudtad, hogy akár ezt is megteheted? Nos ha igen és alkalmaztad akkor tudd azt is, hogy az az 5% is a Te költséged. A legtöbb Vállalkozó úgy számol ilyenkor, hogy felszorozza az árát ezzel a tétellel. Ha visszakapja egyszer, akkor az talált pénz lesz évek múlva…

A legolcsóbb megoldás, ha jó hírnevű céget keresel meg. Neki többet fog érni a jó hírneve, mint az, hogy valakinek a párszázezres garanciális javításait ne végezze el. Szerintem ez a legjobb és legolcsóbb garancia. Illetve az, ha van egy jó Műszaki Ellenőröd. Ekkor sokkal kevesebb a hiba esélye, hiszen van aki ellenőrzi ilyenkor a műszaki teljesítést. Egy normális vállalkozó amúgy is úgy gondolkodik, hogy olcsóbb jól megcsinálni, mint visszaküldeni az embereket javítgatni. Természetesen a generálkivitelező drágább, de ha neked számít a garancia akkor ismét egy érv mellettük.

szerkezetek kötelező alkalmassága

Másik kevésbé ismert téma a szerkezetek kötelező alkalmassága. Ez bizony a garanciától független. Ezt külön az Építési törvény és vonatkozó jogszabályai rögzítenek. Sokszor a szakkivitelezők sincsenek tisztában a fogalommal. Később még erről fogok cikkezni. Röviden arról szól, hogy pl. a tartószerkezetnek a garanciális időtől függetlenül minimum 10 évig a funkcióját ki kell szolgálja. Ez szerkezetenként eltérő és hozzávetőlegesen 3-5-10 év időtartamra szól. Kötelező érvényű, csakúgy mint a garancia. Ha valami oknál fogva a szerkezet mégsem teljesíti, akkor pedig jön a felelős keresése, aki a szakmai jogosultságainak bevonását kockáztatja ezzel. A tervező tervezte meg rosszul, vagy a kivitelező építette meg a tervektől eltérően? Az biztos, ha a kiviteleződnél erre rákérdezel a legtöbb esetben kérdő tekintetekkel fogsz találkozni. És az is, hogy ez alól majd megpróbálnak kibújni. De a törvény az törvény…

Kockázatok, módosító tényezők

De hogyan is értelmezzük a kockázatot? A Wikipedia így: „A kockázat valamely cselekvéssel járó veszély, veszteség lehetősége”

Kicsit negatív megközelítés, mert lehet a kockázat pozitív is, nyerhetsz is rajta. A téma azért fontos, mert ezek a bizonyos kockázatok lehetőségei mindig fennállnak. A kérdés csak az, ha bekövetkeznek ki fogja az esetleges költségét viselni.

Ha olyan szerződést írsz, hogy minden kockázat a kivitelezőé, akkor drágább árat fogsz kapni. Ha minden kockázat rád marad, akkor olcsóbb lesz az ár. A fő különbség a sok vállalkozós és generálkivitelezős modell között pont ez. A generálkivitelező sokkal nagyobb kockázatot kénytelen vállalni, míg a másik esetben a bekövetkező kockázatokat neked kell megfizetni. 

Egy gyors példa, hogyan számolj vele:

Tegyük fel, hogy elszabadul az EURÓ (még jobban mint most) és felmegy 10%-al az ára. Ha a kivitelezővel kötöttél egy átalányáras szerződést akkor az árfolyamkockázatot kénytelen elviselni és nem kérhet több pénzt utólag. Ha Te vásárlod az anyagot és holnapután 10%-al felmegy az építőanyagok ára, akkor a kockázat nálad van és máris nem leszel boldog. A dolog szépsége az, hogy nem tudod, ez bekövetkezik-e. De ha egy kivitelező szeretne gazdaságosan működni, akkor valamilyen arányban számolnia kell ezek eshetőségével. Lehet, hogy nem nagy arányban, de a veszély fenn áll.

És akkor jöjjenek a kockázatok, módosító tényezők, amiket egy generálkivitelező beáraz, ha hosszú távon profitot akar termelni:

-ha a terep lejt drágább lesz építkezni. Ez akár 20%-kal is módosíthatja a komplett bekerülési költséget. Elsősorban a földmunkáknál jelentkezik.

-a telek megközelíthetősége. Ha pl. nagyon szűk az utca, nem tudja nagy kamion megközelíteni, csak kisebb teherautókkal tudsz szállítani bizony számolhatsz némi szállítási többletköltséggel lehet akár 2-5%.

közműszolgáltatás rendelkezésre áll? Nagyon nem mindegy, hogy az áramot hálózatról veszed, vagy generátort kell bérelni. Az sem, hogy a víz lajtoskocsin vagy vezetéken érkezik-e. 1-3% növelheti a költségeket.

-ha nagyon magas a talajvízszint akkor a technológiai víztelenítési többlettel számolj, de ha ilyen esetben pincét szeretnél, akkor bizony komolyabb épületszerkezeteket kell beépíts. Ennek költsége épület függő 0,5-15% között mozog körülbelül. Ez utóbbi már a talajvíznyomás ellen szigetelt pince költségét tükrözi.

közlekedési adottságok. Minél távolabb vagy pl. az építőanyag kereskedéstől annál magasabb a szállítási költség.

Piaci helyzet. Ha nagyon dübörög a gazdaság, akkor mindenki jóval drágábban dolgozik, hiszen megteheti, hogy válogat. Továbbá nagyon sok építőanyag külföldről érkezik, ezért az anyagárak függenek a forint árfolyamától. Tudod Te is mennyire stabil a Forint az Eurohoz képest…

-Időszakra vetített infláció mértéke (egy kivitelezés akár egy évig is elhúzódhat. Ha az infláció pl 4% akkor egy 50 mFt-os építkezésen csak ez eléget 1-1,5 mFt-ot (mert ugye időarányosan nő). Ugye, mennyit számít? Egy vállalkozónak ezt előre be kell áraznia… 

Előre nem látható költségek. Mert ezek mindig vannak. Hidd el. MINDIG VANNAK! A építőipar ezt a tartalékkeret fogalmának bevezetésével kezeli. Így ha ezzel előre kalkulálsz, akkor könnyebben veszed a váratlan akadályokat. Itt jön elő a gondolat, amit szajkózok rendszeresen. Precízebb terv = pontosabb szakmai elvárások = kevesebb előre nem látható probléma = kevesebb kivitelezési költség

-Ha készítettél precíz kiviteli tervet, akkor ez általában 5%-on belül marad. 

-Ha csak egy sima engedélyezési terved van, akkor számolj inkább 15%-al a kivitelezési költségekhez képest. Ugye mennyit tud érni egy jó tervező és részletes kiviteli terv?

A precizitás határa

Viszont az is igaz, hogy nem éri meg mindig ész nélkül a legrészletesebb tervet elkészíteni. Fontos az ésszerű mérlegelés. Szerintem rendkívül fontos az adott feladatt léptékének megfelelő részletezettségű tervet készíteni.

-Ha hitelt vettél fel, akkor annak a folyósítási költségei 100.000-200.000 Ft + hitel kamat, ami a hitel összegének 4-8%, de ugye ez is piacfüggő, és ezt nem az építkezés alatt fogod kifizetni.

Bútorozás költségei. Ezt sokan elfelejtik, pedig erre is rá lehet költeni 3-10 millió Forintot, ha újat szeretnél.

A kockázatok kezelése ma már egy külön szakterület. Van akinek az a munkája, hogy megbecsülje, milyen kockázati tényezők következhetnek, és azok milyen gyakorisággal, hány százalék eséllyel váljanak valóra. Nem fogom tudni neked látatlanba megmondani, hogy mivel számolj. Az általam felsoroltakon kívül még számos más kockázat is felmerülhet. Lényeg, hogy légy tisztában ezekkel és tudd, amikor azt mondod, hogy drága a generálkivitelező, ő bizony ezekkel számol. Fentiek jelentős része a generálkivitelező kockázata. Ha a másik utat választod, ezek a kockázatok téged fognak terhelni. Kérlek így mérlegeld, melyik út a neked inkább testhezálló, az alapján, mekkora a kockázattűrő képességed és mennyire idegeskedsz, vagy mennyire szeretnél nyugodt életet magadnak.

Kötelező tervezői művezetés

Ez szintén egy kivitelezést terhelő tétel. Általában az épületedet tervező építésszel fogsz erre szerződést kötni. Abban az esetben nem kötelező, ha nem veszel igénybe semmilyen banki terméket és saját lakhatásra építesz egyszerű. Egyébként erősen javasolt az alkalmazása. A törvényalkotó célja ezzel pont az, hogy kivitelezés közben sem maradjon a lakóház szakemberi felügyelet nélkül

Tervezői művezetést minden esetben lehet kérni, de kötelezővé az egyszerű bejelentési eljárás bevezetésekor tették.

Ez esetben a tervező feladata, hogy leellenőrizze, hogy az épület az építészeti jogszabályi előírásoknak (OTÉK, HÉSZ, TAK) megfelelően készül-e. Ekkor a szakembernek nem feladata a műszaki megoldások minőségének, megfelelésének az ellenőrzése. Az már műszaki ellenőrzés. Az elhivatott tervezők azonban természetesen ebben is segítségedre lesznek.

Amikor kész a ház

Kész a házad. Ezt még a hivatalok felé jelezni kell, hogy a statisztikákba bevezessék. Ez általában néhány dokumentum feltöltéséből áll. Hogy mik ezek, azzal ebben a cikkben foglalkoztam. Ami költség, hogy a földhivatali nyilvántartásba vételt meg kell fizesd. Ezt geodéta fogja megtenni. Ennek önmagában 70-100 ezer forintos költsége lehet (+ ÁFA, ha olyan geodétával állapodtál meg), valamint az egyéb dokumentumokat (hiteles energetika, közműszerződések…) össze kell szedd és fel kell töltsd a megfelelő elektronikus felületre. Erre megkérheted a ház építészét is. Ha igazán normális az építész, akkor akár az egészet el is intézheti helyetted, de ebben tud segíteni egy projektmenedzser, vagy akár a generál kivitelező is. Attól függ kivel állapodsz meg. Nem javaslom, hogy egyedül vágj ebbe bele.

Összegezve:

Ezzel a cikkel nem elrettenteni szeretnélek az építkezéstől, hanem inkább gondolkodásra késztetni, hogy mi minden tényezőre kell figyelj és mivel kell számolj, mielőtt nekivágsz.

-Telek ára

-Illeték és eljárási költség

-Közművek bekötése, átírása

-Meglévő épület bontása

-Tervezés:

-Kivitelezési költségek

-Mérnöki munkák a kivitelezés alatt (tervezői mávezetés, műszaki ellenőrzés, projektmenedzsment, felelős mászaki vezetés)

-Garanciális költségek (kivitelezői árban)

-Kockázatok és módosító tényezők

-Használatbavétel

A végére egy kis olvasnivaló még. Lelkes olvasója vagyok a kiszámoló blognak és épp a napokban jelent meg egy cikk, mely azt taglalja régen és most mennyibe került az élet, valóban jobb volt-e a 90-es években élni. Meglepő adatokat tartalmaz. Azért javaslom, hogy olvasd el, mert bizony az építési költségekre és lakásárakra is tartogat statisztikát:

(https://kiszamolo.hu/regen-minden-jobb-volt-2/)

És a címben feltett kérdésedre a válasz, igen lehet olcsóbban. Másik kérdés: megéri?

0 hozzászólás